物管股乘風而上 中海物業不二之選

集團是內地首批一級資質物業管理企業，早於1986年在香港開展物業管理服務。

港式物業管理移植內地

1991年將港式物業管理經驗移植內地，帶動沿海發達地區現代物業管理的蓬勃發展。
1995年，集團相繼成立深圳、廣州、上海公司，開展在中國的物業管理業務，業務迅速擴展至中國多個省份和澳門。
截至今年6月底，已累計進駐154個城市，在管物業項目達1,818個且多元化（見圖表一），服務面積近3.63億平方米，在管賣場項目達471個。
在管物業除住宅外，還覆蓋商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、 道路橋樑、公交場站及其他公共設施。

目前穩居香港最大政府物業管理服務商，以及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭地位，於香港物業管理市場份額佔比排名第一位。
由完全依重母公司中國海外集團的項目，至今大部分新增項目是來自第三方。截至6月底止，集團在管面積較2022年底增加13.4%，至近3.63億平方米。
而來自獨立第三方佔整體在管面積比重，由32.8%提升至37.8%。上半年新增的4,300萬平方米項目當中，更加有74.5%是來自獨立第三方，相關合約額17.81億元。

毛利率擴闊派息增加

另外，非住宅項目亦不斷提升。期內住宅及非住宅項目的新增訂單分別佔44.8%及55.2%，相關合約額分別15.37億及14.28億元。

來自非住宅項目的在管面積佔比，由24.5%提升至28.2%。
集團上半年收入71.63億元，按年上升23.2%，主要受包幹制為主導在管面積上升，以及非住戶及住戶增值服務業務增長帶動。
若剔除人民幣貶值因素，以人民幣計價之收入，實質上升30.7%。
期內毛利11.47億元，增加30.8%；毛利率擴闊0.9個百分點，至16%。經營溢利9.84億元，增加39.4%。
純利7.26億元，增39.2%。股東權益平均回報率38.5%，提升4.7個百分點。中期息5.5仙，增加37.5%。
交銀國際認為，中海物業上半年業績符合預期，儘管房地產市場環境不確定，管理層仍維持2021至2025年收入、淨利潤和在管面積的複合年均增長率30%的目標不變。

另外，集團積極拓展第三方在管業務，上半年相關在管面積增加超過兩成六，佔整體比重已提升至37.8%。
該行維持給予「買入」評級，目標價10.8元（見圖表二）。相當於今年預測市盈率21倍。

大行調高目標價

大和則調低集團今後三年收入預測介乎8%至13%，但同期每股盈利預測則輕微上調介乎0.5%至1%，主要考慮到日後推廣及行政費用減少，以及毛利率提升。
鑒於今明兩年市盈率估值20倍不變，目標價因應由11.6元，調高至11.8元；維持「買入」評級。
海通國際指，根據管理層所示，未來淨利潤增速將較收入為快，主要受惠成本控制得宜及增值服務業務增長帶動。

加上集團有來自中國海外發展的項目支持，增長前景可看好。
該行將中海物業今後三年盈利預測，分別上調9%、8%及4%；目標價由9.4元升至10.3元，評級亦升至「優於大市」。
至於高盛則指出，中海物業上半年盈利增速，超出其全年預測。預測2023至2025年收入分別166.99億、213.45億及268.34億元。
該行維持今明兩年每股盈利預測，但2025年預測則調低6%，預測2023至25年每股盈利分別0.5元、0.63元及0.74元，即期間每股盈利複合年均增長率達21%。
該行主要考慮到物業管理服務及車位買賣業務的收入增速放慢，以及增值服務的毛利率受壓。雖然亦維持「買入」評級，但目標價由13元降至11.6元，相當於今年預測市盈率21倍。本週五（9月22日），中海物業股價收報8.99元。