版塊分析｜基金公司房地產團隊：供應鏈危機正為某一行業創有利條件

工業房地產淨吸納量較去年同期高98%

駿利亨德森投資房地產股票團隊指出，今年美國工業房地產市場的租賃活動已創下新高。截至9月份，2021 年迄今的工業房地產淨吸納量（於特定時期內，實際佔用的平方英尺總和減去實際空置的平方英尺總和）達到驚人的3.66億平方英尺，數字較去年同期高出98%¹， 即使未計入2021年最後一季，都已打破了歷來單一年份的新高。

全球最大倉庫公司安博（Prologis） 在最近的財務報告中表示，該公司所有空間「實際上已經售罄」，且「空置率處於前所未有的低位」。安博破紀錄的業績，部分是由美國和世界各地的供應鏈問題所推動，而在短期內嚴重中斷的供應鏈似乎不太可能恢復。安博目前所簽訂的新租約價錢，已較過往高出 28%²。

對多數行業而言，供應鏈緊縮無疑可能是一場風暴，但工業房地產業主卻一直是最大的受益者之一。駿利亨德森投資房地產股票團隊就指出以下原因：

原因一：全球供應鏈危機 導致行業轉為保持手上大量貨存模式

過去數十年來，供應鏈變得愈來愈全球化，受惠於各國之間的成本差異，供應鏈轉向「及時制模式」（Just-in-time model），指的是在需要貨物前一刻才運送貨物，以盡量減低靜態庫存水平。此模式由日本豐田汽車於上世紀七十年代初開發，並在九十年代由美國戴爾電腦發揚光大。

然而，一場疫情卻暴露供應鏈的風險，導致公司手頭上的庫存降至低位，且由於交貨時間過長，變得難以在可接受的時間內把產品送到消費者手中，繼而導致零售商錯失潛在的銷售機會。最近數月多個不同趨勢結合，更使當前的供應鏈危機日益惡化。

租客因而別無選擇，唯有先下手為強，付出更多資金，先從競爭對手中取得可用的倉庫空間。尤其在接下來的假期來臨之前，將爭先恐後地奪取倉庫空間。供應鏈的模式亦由先前所提及的「及時制模式」，轉為「以防萬一」模式，手上保持大量庫存。而駿利亨德森投資房地產股票團隊指，這將會是持續多年的結構性趨勢，而目前仍只是處於早期階段。

原因二：商業房地產租金本來就只屬總成本冰山一角

第二，在供應鏈主要成本類別中，房地產租金是最小的組成部分，佔租戶總供應成本的5%以下³。與運輸和勞動力成本相比，租金成本相形見絀，因為前兩者通常佔總成本的55% 和30%。房地產服務商 NAI Hiffman的環球物流總監Adam Roth表示：「表面上商業房地產成本似乎很高，但對企業來說可能並不是那麼重要。」

根據全球領先物流集團德迅（Kuehne+Nagel ）的數據，截至2021年10 月 15 日，目前全球有 600 多艘集裝箱船被困在港口外圍等待停靠，數字幾乎是年初的兩倍。除了港口大亂，供應鏈還受到更深層次的問題打擊，包括港口工人及卡車司機短缺，以及燃料價格上漲等。

由此可見，儘管租金增長持續創紀錄，但運輸和勞動力成本的上漲速度亦可以很快。安博估計，物流地產用戶在租金上每花1美元，就要在勞工上花5到7美元、在交通上花費 10 美元。相較下，工業倉庫空間這個關鍵因素的成本較低，其實反映了業主享有可觀的議價能力，並可持續受惠其中，同時有助抵銷其他供應鏈部分愈滾愈大的成本。

此外，房地產業權並非一項勞動密集型的工作，駿利亨德森投資房地產股票團隊指出，工業用地業主因而享有可觀的議價能力之外，也相對避開勞動力成本上升的問題。

原因三：供需嚴重失衡 推高倉庫租金

另外，由於公司傾向租用人口較密集的庫存設施，因而較容易付出更多的租金，結果推動租金增幅創出歷史新高。

供需失衡的情況在沿海市場更為明顯。美國第三季工業市場租金增加 8.3%⁴，然而在供應有限的沿海市場，租金上漲的幅度更大。

美國新澤西州A級空間的平均租金較12個月前高24%。潛在租戶之間競相出價已不再是新鮮事。南加州一家領先的工業地產企業Rexford最近宣布，其投資組合按市值計算（即平均現有租金與平均市場租金之間的差距）目前約為 27%，有望提供可觀的收入增長機會。

撇除供應鏈危機 電子商務本來已推動行業需求

最後，在全球供應鏈中斷之前，工業房地產已處於復興時期，原因在於網購愈來愈流行之下，電子商務愈見重要，即使是最古板的零售商也會承認這一點。駿利亨德森投資房地產股票團隊指，目前的情況只是為工業房地產「火上加油」，預示行業的需求將會持續良好。

備註：
工業房地產包括了用以製造、加工、儲存或運輸產品的建築物。
1,4. 2021 年第三季戴德梁行US Industrial Marketbeat Q3 2021報告。
2. 安博2021 年第三季業績報告。
3. 安博：Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains，2021 年 10 月。以主要市場進行量化。

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