港鐵貴得有道理

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資，及投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理；以及投資於八達通控股有限公司。

港鐵公司企業簡介
市盈率：19.1倍*
每股盈利：2.22元
市值：2,507億元*
行業：公用運輸
集團主席：馬時亨
大股東：財政司司長法團 (75.70%)
*數據截至2016年9月28日收市

5年業績
年度：2011/2012/2013/2014/2015
收益（億）：334/357/387/401/417
物業發展利潤（億）：49.3/32.4/14.0/42.2/28.9

投資物業重估（億）：50.9/37.6/44.3/40.4/21.0
盈利（億）：156/134/130/156/130
每股盈利：2.69/2.31/2.25/2.69/2.22
每股股息：0.76/0.79/0.92/1.05/5.46
ROE：12.4/9.64/8.82/9.88/7.80

擁壟斷優勢

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵的獨有優勢，故長遠發展中必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合併後，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約四成半，由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

各種交通工具市佔率

另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大的優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金127億元給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。

而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

港鐵黃竹坑站發展項目

運輸+物業發展

先分析收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯的增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容。雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好的。

除香港外，港鐵亦有向外發展。當中內地業務發展快速，港鐵在北京、深圳均有業務，而中國大陸部分所貢獻收入約三成半，與香港客運業務相差不遠。

不過，內地業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍不多，主要由於內地開支頗大，令其賺錢能力受到影響，因為港鐵在內地營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

在港鐵的經營利潤數字中，見到略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動，由於2013年的出售項目較少，故令相關部分下跌。

由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺錢少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵在將來仍是很看好的。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。

股息方面，可說是平穩增長，2015年因鐵路超支問題，而用財技方法派特別股息$4.4，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一題，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，當然這部分會產生理想的租金收入，2015年香港物業租賃及管理業務，就為港鐵貢獻了$45億的收入，而預期這部分在將來仍能為港鐵帶來理想收入。

港鐵青衣站物業項目

至於ROE方面，大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於其鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE亦只會是相約水平。

投資策略

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

而更重要的是，香港在長遠的發展必然是向著新市鎮，而鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路，以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期潛力仍在。

近年港鐵的股價上升了不少，股價更不斷創新高，令港鐵股價現處於略貴的水平，不過由於此股優質，因此有貴得有道理的情況。

由於與地產有關，故在香港地產市道較不景時，此股的股價都會回落，出現便宜的價格，絕對是買入時機，而在其他的時期，由於此股優質，故分段吸納作長線投資亦可以。