減息期代表買得樓嗎｜林伯專欄

事實上，影響樓市走向因素眾多，三言兩語豈能言盡。只不過上幾代香港人對「樓市長升」之說習以為常，以為樓市長升屬必然，才會對現實不聞不問，自我感覺良好繼續入市。

月滿則虧水滿則溢

講起《紅樓夢》，又不得不提多段筆者覺得對投資十分有啟蒙性的段子，當中寫道賈蓉妻秦氏提點鳳姐的對話。
秦氏：「常言『月滿則虧，水滿則溢』；又道是『登高必跌重』。如今我們家赫赫揚揚，已將百載；一日倘或『樂極生悲』，若應了那句『樹倒猢猻散』的俗語，豈不虛稱一世詩書舊族了。
否極泰來，榮辱自古週而復始，豈人力能可保常的。但如今能於榮時籌畫下將來衰時的世業，亦可謂常保永全了。若目今以為榮華不絕，不思後日，終非長策。眼見不日又有一件非常的喜事，真是烈火烹油，鮮花著錦之盛；要知道也不過是瞬息的繁華，一時的歡樂，萬不可忘了那『盛筵必散』的俗語！若不早為後慮，只恐後悔無益了。」

上述對話，最簡單直接對樓市以至投資，道出兩個重點。
（一）要明白週期的重要性。正如逆流行舟，這類違反自然法則的行為，自然難以取勝，這正正是環境因素的重要性。「月滿則虧，水滿則溢」，就算一萬年會升的資產，也許會有長跌一年；就算一萬年會跌的資產，也許會有長升的一年。凡事不要看得太盡，風險卻不可不察。
所謂，「時勢做英雄易，英雄做時勢難。」若然東風不順，就不必再懷緬東風；南、西、北風或許是另一條出路。
當然，有人指息口也是環境因素一種，但又要知道息口也同時非影響樓市走向的單一因素。若正當其他因素皆負面的話，試問單一利好因素又可否「單天保至尊」？答案顯而易見。

（二）要分辨及明白「未雨綢繆」與「杞人憂天」的分別。
又簡單拿《孫子兵法》來說道：「夫未戰而廟算勝者，得算多也；未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況於無算乎！」
簡單解釋：計算過覺得較大機會贏的，最終較大機會贏；計算過覺得會失敗的，較大機會輸。事前作多重考慮的勝；反之亦然。至於那些未怎樣計算過，根本就不用討論了。
投資分析，不需要「杞人憂天」地將所有影響樓市因素也放在考慮之列，但卻要懂得選擇取捨將「簡而精」的因素作分析之用。

走勢分析圖具啟示

有人可能會指：「甚麼有用？甚麼無用？」筆者既非專業炒家，又非學者，自然不敢說三道四，只能以一個「平凡人」角度，看看樓市這回事。

說實話，若從投資角度出發，現階段投資樓市，只能以「博反彈」心態進行。不過其實計算過後，看來看去，其實也不太值博，何解？
一來低位可以未算低，看看中原城市分區領先指數（見圖表），2018至2022年在高位橫行一段時間後拾級而落，從高位近190水平回落至現時的140點水平，累跌約26%。若將其當作股市走勢圖看，未來樓市確不容樂觀。
正如港股看似自年內低位反彈幾千點，但不妨看看10年前港股與現時水平其實相差無幾，再計計通脹或與其他地區股市比較，自然又說不出話來，並再一次看清甚麼是逆水行舟不進則退。
二來是考慮機會成本的問題，投資其他資產計算相對簡單，因單純「睇價」即可，但樓市不行，只例如收租真是能收12個月？裝修成本？管理費地租雜費？經紀佣金？

然後，再計關於投資樓市，不外乎資產價格上升（樓市升），又或收租回報率。不過，前者方向不言而喻，看看近期無論大型屋苑、居屋以至納米樓價格下滑皆反映一切。
事實上，就算預期利率下跌，有機會將現金利息收入與樓市租金回報差距收窄，並減少供樓者負擔，但考慮到其他投資市場例如美股等回報依然相對吸引，言則除非港樓氣氛回暖，否則港樓同樣難以逆轉勝。

樂建居項目流標收場

另外，業主就算不急於走貨，在未有新錢入場的情況下，要樓價進一步反彈亦非易事。
至於後者方面，就算市場不時表態「價跌租升」，但就正如股市賺息蝕價一樣，無論租金收入上升如何，但若租金收入非長線持續上升；否則，亦難以追回「價跌」的損失。

這亦解釋了為何部分地舖或甲一寫字樓寧願長時間「放空」，也不願平價放租。說穿了，就是不想影響物業估值。
三來本週位於柴灣的首個私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」項目，因入標價錢與地政總署的底價有距離，最終以流標收場，這便進一步反映地產發展商與政府之間，對樓市方向及睇法的分野巨大。
再考慮到發展商未來幾年一手貨量不少，且政府近年推出的過渡性房屋數量不少，凡此種種皆直接或間接影響未來樓市供需。
在樓市前景變數增加下，無論發展商、大戶投資者以至自住用家，現時入貨風險明顯比過去50年增加不少，故若單純從投資角度出發，筆者認為投資港樓整體大方向，仍是宜沽不宜買。