減息致「西餅客」重現一手盤市場 買家應如何申請按揭？︳黃詠欣專欄

房地產屬於高槓桿的產業，一般發展商為了盡快取得回報，會為選擇「即供」的買家提供折扣優惠。「即供」乃指買家簽訂臨約之後，一般在90至360日內做好按揭付清樓價，而通常愈快付清，發展商提供的折扣就愈多，當中涉及的金額可以高達數十萬（樓價的3-9%）。而建築期付款（簡稱「建期」）則指買家於項目落成前三個月，取得入伙紙才開始供樓，後者可以享有的折扣優惠往往較少。要留意的是，向銀行申請按揭時，銀行一般會以扣減發展商優惠後的折實價（俗稱「光豬價」）計算按揭成數，假設一位買家購入原價為600萬的單位，其後發展商提供9%折扣，然後買家希望做九成按，銀行的貸款額只會是「光豬價」的九成，即491.4萬，而非原價的九成，即540萬。買家享受發展商優惠的同時要管理好期望。

「即供」和「建期」各有利弊。「即供」優勢在於買家可以盡享發展商優惠，只是其對買家手持資金的要求甚高，買家要一早預備充裕首期以在短時間內付款予發展商，且買家在收樓前要同時供樓和應付短期的租樓開支。「建期」買家不用在收樓前承受供樓租金雙重壓力，資金靈活性較大，但他們所面對的挑戰卻是未來的不確定性。每當遇上加息周期，銀行對於按揭申請者的入息要求會因應利率而上調，買家若薪金加幅追不上，可能要找擔保人幫忙，又或準備更大筆的首期以減低入息要求；銀行估價亦是一項重要因素，如適逢樓市一路下行，到了交樓期，銀行給予的估值可能會較買家簽訂臨約時為低，以一個800萬元的單位為例，假如交樓前一刻銀行估價低一成，只有720萬元，買家做八成按的首期便會由160萬升至224萬元，買家需要籌措多64萬元「抬錢上會」，此案例還未計算一旦發展商延期交樓，銀行估價可能會進一步降低。而不論「即供」抑或「建期」，買家都要比較不同銀行按揭計劃所提供的優惠。銀行為新造按揭提供的現金回贈去年曾觸及貸款額2.3%至3%，雖然今年銀行大削回贈優惠，但讀者可留意銀行會否趁減息周期開展及年尾跑數推出「快閃」優惠。

「西餅客」再現，令人回想昔日樓市瘋狂年代，不少人「摸貨」圖利，即買家簽署臨約後，在正式成交前再將其權益轉售予他人賺取差價。今年撤辣後，大家曾預期會有這類短炒行為，不過最後其實為數不多。準買家們要留意近年的新盤都有條例明確規定不准「摸貨」，切忌未做足功課就貿然出手，否則最後可能弄得要硬着頭皮上會或撻訂收場。