派息年年加 價格創新高 專訪領展高層 揭追揸沽投資玄機 | 港股分析
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
發展策略奏效 領展迎市道暖風進擊
集團積極引入各地受歡迎的商戶品牌，並於年內在旺角彌敦道開設新商場T.O.P This Is Our Place，旨在開拓不同年齡層的客源。
領展截至2018年3月31日止17/18年度營業額100.23億元，按年增8.3%；物業收入淨額76.63億元，按年增9.6%；全年可分派收入總額為52.81億元，增長5.8%；
每基金單位全年分派2.4978元，增加9.4%。
丘兆祺表示，去年本港零售市道明顯復甦，帶動集團交出一份不俗的業績： 「即使在零售市道較差的時期，集團的業績亦不至於太差，原因是旗下商場的商戶主要是餐飲、超市等必需性消費的商鋪，跟整體市場氣氛關係度不大。
「而在零售市道暢旺期間，集團旗下商戶會有再更好的表現，去年度商戶平均銷售增長達8%。」
本港零售業經歷數年「寒冬」後，去年開始出現復甦跡象。
受惠零售氣氛回暖，領展旗下商場的生意於17/18年度亦明顯好轉。
租用率逾九成
「過去幾年，商戶開店步伐或較審慎一點，但去年則較進取。有些租戶強調去年新年、聖誕節等長期假期生意好到不得了。」他說。
旗下商戶銷售增長理想，集團才有調整租金的空間。
17/18年度，旗下本港物業組合的租用率維持於97%高水平；續租租金調整率29.1%；零售租金收入按年升5.3%。
剔除期內出售及收購的物業後，零售租金收入則按年增長9.5%，反映集團的物業組合有強勁的增長潛力；
平均每月租金由16/17年度每平方呎55.3元，升至62.4元。 相比於歷史數據，17/18年度續租租金調整率達29.1%，處於較高水平。
高基數會否導致18/19年度租金上調空間有限？
他直言：「加不加租，取決於商戶本身生意是否好，很多商鋪跟集團簽了三年租約，如每年租戶的銷售增長能維持8%至9%，即是三年內有近25%銷售增長，續租租金主要跟隨其生意額升幅作出調整。」
目前租金佔銷售額比例為12.9%，屬健康水平，即使再向上稍作調整，相信仍是商戶可負擔得到的水平，因此他對今年租務市場感到樂觀。
商戶品牌愈趨多元化 領展的本港零售業務表現不俗，收入佔比逾九成； 至於內地業務佔比僅9%。
可見集團大部分收入來自本港業務，而零售市道回暖，集團明顯從中受惠。
此外，領展積極擴闊品牌組合，截至今年3月底，已引入超過80個新品牌，旗下商戶組合多元化，涵蓋國際時裝品牌、餐飲、超市、健康美容、補習社及運動服飾等，冀可提供全方位購物體驗。 按租金收入佔比計，最大的是餐飲。
「『民以食為天』，集團一向重視餐飲方面發展，並經常引入一些時下最受歡迎的食店，去帶動商場人流。」他解釋。
集團位於旺角彌敦道700號的新商場—T.O.P是一個例子。集團2016年收購此項目，2018年中完成提升工程，並已引入一系列零售商戶，包括各地星級美食品牌，如首次進軍本港的北海道拉麵味之時計台，以及泰式星級餐廳 Khaosoi House等，冀可提供全新餐飲體驗。
他稱，領展以全新方式，打造T.O.P成為本港標誌性的消閒地點，相信將為集團帶來龐大商機。
翻新項目歷來最多
為響應全方位零售的趨勢，涵蓋不同客戶的接觸點，領展去年設立手機應用程式（App），顧客可下載領展商場旗下店鋪的優惠劵，享受更優惠的消費體驗。 而商戶對電子優惠券的成效亦具信心，如飲食方面，現已增至逾50項優惠，並可於超過80個領展商場使用。
他表示，推出App至今，反應不俗，令集團跟旗下商戶有更緊密的關係，而商戶更可透過分析數據提供個人化產品及服務，滿足不同顧客的需求。
另外，集團透過資產提升，保持物業增長規模，及基金單位持有人的回報增長。現正進行十個提升項目； 另有四個項目即將展開。
他稱，年內進行了14個翻新項目，是歷來最多，而所有項目投資回報達15%。
不過，資產提升項目為集團帶來發展機遇，長遠而言，對集團、社區皆屬是好事。
「翻新商場，可將旗下商戶的位置更靈活地調動，提升租金收入；將一些舊商場大改造，如黃大仙中心的南館、北館工程完成後，可引入港鐵站的人流，增加客流量。」他說。
