樓花買家遇估價不足陷困境點算好︳黃詠欣專欄

據聞坊間有專做高成數按揭貸款業務的機構最近獲監管機構接觸，提出重推超高成數按揭，由機構做擔保，然後由合作銀行向買家借出樓價120%甚至140%的貸款，使買家不須在短時間內籌措大額資金補回銀行估價與樓盤成交價之間的差額。以一個700萬的單位為例，假如買家臨到收樓前向銀行申請做八成按，而單位的銀行估價較當初買入價下跌30%至490萬元，則理論上其首期會由140萬元上升至308萬元。120%按揭的功用在於，假如買家等待收樓期間僅維持收支平衡沒有額外積蓄，計劃則讓買家最多可借銀行估價的120%，即588萬元，買家只需續用原先儲起的首期（140萬元）便足夠完成交易，而無須弄至撻訂收場。

其實這類超高成數按揭並非甚麼「新搞作」，2002年樓市崩盤出現大量負資產時，便曾有機構推出140%資產抵押貸款再融資計劃，協助業主以較低按揭利率轉按，減輕每月的供款負擔；而2016年亦有發展商推出120%樓按計劃，買家為新購樓花申請按揭時，連同手上的物業抵押予發展商，就可以借足新購物業樓價的120%，用作支付新購物業和付清原有物業的貸款。計劃旨在鼓勵潛在買家「細屋搬大屋」，且讓「父幹」家庭抵押物業幫助子女「上車」。

明年首季預料會有多個大型新盤交樓，目前銀行估價動輒低兩三成，假如有機構及其合作銀行推出超高成數按揭，對於手上資金較緊拙的買家不失為一個解救方案。不過銀行對按揭業務才剛開始「鬆章」，其取態未必會積極到以這類計劃「搶客」；而且買家方面亦要留意，這類計劃通常過了頭幾年息率便會大幅上調（例如由P減2.85厘升至P減1厘），當中牽涉的每月利息支出可以相差近一倍，買家須謹記何時為轉按「死線」，才不會得不償失。