樓市新措施刺激地產股走升 首選新地、恒地、領展｜陳錦興
撰文：陳錦興｜圖片：unsplash
樓市新措施刺激地產股走升
特首林鄭月娥本週三（10月16日）公布期任內第三份施政報告，重點是增加房屋供應，令弱勢多時的本地地產股急彈；由於本地地產股資產淨值折讓平均達40%，估值處歷史低谷，估計短線仍有反彈空間。
施政報告的住房政策為市場關注焦點，除了此前傳聞的以《收回土地條例》收回私人土地興建公屋、居屋及首置項目外，政府還提出放寬首次置業人士的按揭保險計劃，降低購房的首付門檻。消息刺激沉寂多時的本地地產股走升，龍頭開發商新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）當日升逾4%，本地地產經紀行美聯集團（01200）急升逾10%。自6月反修例運動爆發以來，地產市場氣氛大受影響，整體成交下滑，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）從高位跌約4%，但較去年底仍錄得升幅。
重啟市場換樓鏈
全球經濟放緩及貿易爭端不斷，令不少開發商近期推出的新盤定價保守，並推出多項優惠吸引買家，惟新盤銷情已降溫，銷售比率也在下降。雖然房屋供應仍難以滿足需求，但市場信心脆弱，令樓價下行壓力積聚。不過施政報告提出新措施，容許首次置業人士可申請最高九成按揭貸款，樓價上限由現時400萬元提升到800萬元；而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，則由600萬元提升到1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭。
新措施對首期不足，收入卻比較穩定的家庭而言，是有幫助；更重要的是重啟市場的換樓鏈，刺激二手樓的購買需求，扭轉二手業主不斷降價求售的惡性循環，從而令樓市回復穩定。而二手樓市回暖，也會刺激新樓銷售，對本地地產商是一大利好。
低息期利資產價格
不過，首付門檻降低的同時，借貸壓力測試難度並未減輕，以800萬元的樓價計，還款期30年，每月供款達近29,000元，收入要求約75,000元，政策實際受惠的人數有待觀察。此外，目前環球經濟下行，若社會動盪持續，不少人對購房的觀望態度不會因政策調整而馬上改變，短期內對市場的實質影響不大，但提供了炒作及反彈藉口。比起政策調整，更值得留意的是，目前依然是低息環境，美國聯邦儲備局本月底可能再減息，為資產價格提供有力支持；加上中美貿易談判取得了階段性進展，而英國「脫歐」談判亦有突破。
若上逡這些不明朗因素在第四季內得到暫時性的解決，則恒生指數有望延續反彈勢頭。對本地地產股而言，最壞時刻或許已過，未來有追落後及估值修復的機會，首選新地、恒基地產（00012）及領展房產基金（00823）。
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