施政報告2021｜政府向地產商「送地」?「土地共享計劃」非真共享 本研社：地產商「搵笨」

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

為釋放農地發展潛力，港府在2018年《施政報告》建議推出土地共享計劃，利用地產商已整合業權的私人土地，與業權人共同發展私人擁有土地，加快房屋供應。當中，至少七成住用樓面需作公營房屋或「首置」發展，以增加短中期公私營房屋供應。

中港地產商囤地

這個計劃雖名為「土地共享先導計劃 」，但本質上仍屬公共私營合作模式（Public-Private Partnership，PPP），似乎可以肯定的是，參與這計劃的地產商，利潤大不如前，估值亦會大打折扣。

一旦釋放農地發展潛力，相信可以增加不少房屋供應，但計劃的短期成效存疑，是否只是一個巧立明目的項目，值得探討。

香港地產商囤地不是新事（見圖表六），尤其是新界農地，多次被指阻礙政府建屋發展。

根據本土研究社2019年的研究，就新界囤積農地而言，中資地產商才是近年的「囤地新貴」，只是被公眾忽略。

該組織翻查近幾年資料，發現至少有七間中資地產商，合計持有545萬平方呎農地（見圖表七）。

包括雅居樂集團（03383）、萊蒙國際（03688）、綠景中國地產（00095）、中信泰富地產、中旅集團等。

值得留意的是，在2020年賣地市場，中資發展商獨攬六成的成交。外界揣測，中央或透過中資發展商擴大香港業務，從而削弱香港發展商的影響力，又或試圖打破壟斷的局面。

對於要幫助解決土地問題的「囤地商」而言，土地共享計劃似乎是不錯的選擇。

發展商交出少於一個發展項目的土地後，又可繼續囤地；而交出的土地，有三成建成的單位，可在私人市場出售牟利。
不過，該計劃由推行至今已出現不少爭議，衍生出兩個爭議，及後能否順利推行實成疑問。這樣的話，香港無法在短期內增加房屋供應，發展商面對的政策風險依然存在。

該計劃於2020年5月開始接受申請，政府公布，目前收到3個項目申請；40多個查詢，涉及十多個項目。已申項目包括南豐位於大埔露輝路及汀角路的用地、恒地及會德豐遞交一幅近大埔林村土地，及新地元朗蠔洲路用地。

三個項目的總樓面合共975萬平方呎，相對發展商持有農地，仍屬少數。申請書公開資料顯示，南豐的項目有40%為政府土地（見圖表八）；新地的項目有33%為政府土地（見圖表九）。

爭議一：政府失規劃權？

本土研究社及香港鄉郊基金顧問林超英同樣質疑，地產商「搵笨」、政府土地「被規劃」，變相等同政府出地建公屋。本研社成員、曾任公務員的黃肇鴻批評，土地共享計劃欠缺效率，政府花很多時間與發展商就規劃權周旋、討論還價。

被問到計劃開始至今，僅得三宗申請，是否算是比較少？黃肇鴻回應稱：

「由討論計劃至今，我們（本研社）都不支持計劃，還評論申請多與少；就這樣聽起來，算是少，因為較多發展商仍在觀望。」

根據土地共享計劃的申請指引，政府假設需1至2.5年作土地平整，整個審批過程需時36至48個月（三至四年），預計在未來四至六年半增加房屋供應。

黃肇鴻提醒，土地共享計劃所提供的7成住用樓面為公營房屋或「首置」房屋，並沒有明文規定及承諾提供最短缺的公屋，「大家都知道，『首置』房屋實際上與私人住宅分別不大」。
他反問：

「既然周旋耗時、拖慢審批進度，計劃又對增加公營房屋無幫助，何不直接收地、賠錢，僅需三個月便收到地。」

另一個拖慢計劃審批進程的主因，相信是項目涉及保育地段。

爭議二：涉保育難關重重

南豐項目涉及的用地為「綠化帶」，根據規劃署資料，南豐曾向城規會申請作建屋用途，當時擬建四座兩層高的住宅。不過，城規會當時拒絕改劃申請。城規會指「綠化帶」為限制城市發展及提供休憩設施，該發展項目不符合相關的規劃用途，若批出有關申請，或會成為發展「綠化帶」的壞先例。

另外，新地的申請項目涉及濕地緩衝區。根據指引，現時若需要發展濕地緩衝區內的土地，發展商須作生態評估，並只可以用不多於0.4倍上蓋地積比率的低密度發展。

新地另一個於濕地緩衝區的項目，即天水圍的Wetland Seasons Bay，僅以1.5倍地積比率發展。惟今次申請的發展密度遠高於上述地積率，私人發展部分擬以2.15倍地積率發展，公營房屋或「首置」部分高達4.14倍。

土地共享本來已面對強大的保育阻力，目前可能更需要有關部門「特事特辦」。黃肇鴻相信，當局在《施政報告》提出加強版的土地共享解決上述提到的問題。

惟他重申，該計劃無助解市場壟斷問題；由於計劃對發展商更為有利，甚至被質疑「官商勾結」，可能反而加劇發展商囤地的行為。

或向禁忌開刀

針對土地共享計劃的第二個爭議，政府據報擬用行政手段解決。有傳媒引消息指，特首林鄭月娥將在《施政報告》宣布一系統的覓地措施，包括向被視為禁忌的濕地「開刀」。

措施包括建議釋放新界北河套區周邊部分濕地，以及相鄰的濕地緩衝區，並考慮併入為古洞北發展區。上述提到的地積率問題，可能亦有著墨。當局建議，提高與發展商以PPP模式開發新界農地的潛力，利用綠化地段建屋；擬提高濕地內的可發展地積比，令建屋量大增。

此外，消息亦提到，政府計劃強化該計劃，進一步向發展商提供誘因，為相關農地斥資開發道路、排污系統和水電等大型公共基建設施，料可成為加快公屋落成的捷徑。

若果消息屬實，將增加地產商參與土地共享計劃的可能，已申請的項目亦很大機會獲批。