樓價？租金？息口？ 美聯黃建業 2018樓市6大預測
美聯黃建業 最新樓市6大預測
這邊廂，參考美聯「樓價走勢圖」，香港樓市連升多年後，去年再累升13%；另一邊廂，本週港股勢如破竹，升穿十年前歷史高位。現時香港身處股樓「大時代」，今期「封面故事」邀得美聯集團（01200）主席黃建業接受訪問。
全年樓價升10% 走勢先升後放緩
黃建業估計，今年樓價有力再升10%，惟全年樓價走勢將會是先升後放緩。不過，他深信「磚頭」保值，現時更考慮以私人名義投資物業發展項目。
香港樓價身處歷史高位，不但上車客難以負擔安樂窩，即使有樓在手的換樓客，也大嘆難以細屋搬大屋，今期黃建業將會在新一年解答各類樓市問題。
香港樓市連升多年後，去年樓價升勢加速，全年累升13%。不過，黃建業估計今年樓價上升10%，意味升勢將會放緩。因為美國加息及供應增加將會帶來壓力，故黃建業相信全年走勢將會先升後放緩。
香港樓市進入「牛三」
去年5月黃建業接受「封面故事」訪問時預期，香港樓市進入「牛三」期，樓價可再升5%至10%。
事隔八個月後，香港樓價再升6.5%，接近黃建業預期升幅的下限水平。
參考美聯「樓價走勢圖」，2017年全年香港樓價上升13%，實用呎價達12,147元（見下圖）。
成功預測美國加息三次
此外，黃建業亦一矢中的，成功預測美國聯邦儲備局全年加息三次，後者分別在去年3月、6月及12月加息。
去年樓市升勢強勁有兩個原因。首先，特首林鄭月娥上台，政府房屋政策有所轉變，鼓勵市民置業，對去年下半年樓價有所影響。
其次是股市產生財富效應。騰訊控股（00700）及其他內地股份升到「膨膨聲」，觸發部分富豪動輒斥資數億元買物業。
全年成交見$7,500億
言歸正傳，踏入今年黃建業再次接受專訪。他估計今年樓價升10%，屆時美聯「樓價走勢圖」的實用呎價將會高見13,362元（見下表）。
黃建業預計，今年成交仍然暢旺，全年成交宗數將會高達86,000伙，當中46,000宗屬二手成交；其餘屬一手盤。全年成交高達7,500億元，當中二手成交金額3,300億元。
去年樓價急升過後，黃建業相信今年升幅將有所放緩。翻查過去幾年樓價升幅可見，倘某年樓價錄得雙位數增幅，翌年樓價升幅勢必放緩。
例如2012年樓價按年上升22.8%，翌年樓價僅升2.7%；2014年樓價按年升12.2%，緊接兩年樓價分別升0.5%及7.5%。
不過，黃建業估計今年下半年港息有上調壓力，樓宇供應亦會增加。上半年樓價升幅料較多；下半年樓價升幅會因為上述因素而放緩。
下半年或加P
先講供應，去年發展商合共推售22,210個單位，較2016年同比上升47.2%。
根據美聯物業房地產數據及研究中心數據估計，今年潛在一手新盤推售單位同比升20%至26,693伙，不但一舉超越2003年發展商推售22,265伙的紀錄，更是2002年至今新盤推售單位最多的一年（見下圖）。
值得一提的是，今年港府致力增加公營房屋供應，例如「綠表置居計劃」（綠置居）將會恆常化、推出港人首置上車盤，以至「白表免補地價購買二手居屋單位」（白居二）恆常化。
隨綠置居恆常化，房屋委員會研究將火炭4,000伙公屋轉為綠置居出售；另研究在安達臣道興建港人首置上車盤，估計將可提供1,700個單位。
所謂綠置居，就是容許公屋租戶及持有由房屋署或市區重建局發出的有效「綠表資格證明書」人士，以折扣價購買自住單位。
香港是塊福地
根據綠置居先導計劃屋苑，位於新蒲崗的景泰苑，以市價55折發售。
另外，去年12月房委會通過白居二恆常化，名額由港府建議的每年3,000個縮減至2,500個。
由此路進，自置居所的需求部分由公營房屋體系吸收，或可舒緩推高私樓樓價的壓力，亦是下半年樓價升勢放緩的原因之一。
另一方面，最優惠利率（P）有上調壓力。黃建業估計美息全年加三至四次。雖然現時香港銀行體系結餘仍充裕，約1,800億元，惟今年下半年P有機會上調，預期會加0.25至0.5厘。
黃建業笑言：「美國多次加息，惟P尚未調整，可見香港是塊福地。」
「不過，隨著今年美國有機會再加息三至四次，港、 美息差不能相差太遠，年內P至少要上調一次。倘香港走資情況嚴重，P可能要加兩次；否則只須上調一次。」
雖然預期今年下半年樓價升幅放緩，惟黃建業仍然相信物業能夠保值，近日更考慮以私人名義投資物業發展項目。
今日西九明日東九
黃建業長線看好樓市，現時對位於東九龍的啟德發展區尤為看好，因為黃建業相信「今日西九；明日東九」。
黃建業指出，政府致力將東九龍發展為第二個核心商業區，可以提供逾2,000萬平方呎寫字樓樓面。
由於啟德為全新開發區，發展機遇無限。除工業貿易大樓外，灣仔稅務大樓亦將會遷至啟德發展區。
啟德郵輪碼頭早已啟用，未來將會有啟德體育園及多家臨海酒店，為該區增添活力。
發展商爭啟德地
地產投資最關鍵因素為交通配套，黃建業指啟德發展區未來交通網絡四通八達，區內設有沙中線啟德站，中九龍幹線將會直達油麻地（見下圖），預計最快2025年通車。
因此，發展商爭相在區內投地，對區內樓價起支持作用。
須注意的是，愈接近未來啟德站出口的地皮呎價愈高。去年7月南豐以246億元奪得緊貼啟德站的商業地皮，折合樓面呎價達12,863元。
黃建業相信，啟德屬新發展區可塑性高，故長遠看好該區發展潛力。
由中國海外發展（00688）發展「港人港地」項目啟德1號（1），在2016年開售時首張價單呎價介乎15,000至18,400元。
翻查近月該區新盤開售紀錄，會德豐發展的Oasis Kai Tak第一期單位，平均呎價高達22,000元。由此看來，該區新盤的呎價已直追西九龍豪宅。
看完黃建業對來年樓市走勢的分析，及分享最具升值潛力的地區後，下文繼續由他解答上車客及換樓客的各類疑難，有興趣的讀者切勿錯過。
倡700萬樓宇可借足九成
財政司司長陳茂波將於2月發表財政預算案，黃建業建議港府放寬按揭成數上限。
上車客及換樓客受制於按揭成數上限，即使睇中心儀單位，亦難以取得足夠按揭，唯有望「樓」興嘆。
根據現行的按揭保險計劃，400萬元或以下住宅首置人士可承造九成按揭。樓價介乎400萬至450萬元的住宅， 首置人士只能做到八至九成按揭，貸款額上限為360萬元。
樓價愈高，按揭上限愈緊，其中樓價介乎600萬至700萬元以下住宅只能敍造六成按揭。換言之，買家要斥資240萬至280萬元首期始能上車。
財政預算案發表前，黃建業建議，如首置人士購買樓價低於700萬元一律可以承造九成按揭。屆時即使買入樓價達700萬元的住宅，首置人士只須動用70萬元作首期。
黃建業強調，發展商早已提供二按幫助市民上車，效果和放寬按揭成數上限相若，故即使放寬按揭成數上限，未必會刺激樓價上升。
黃建業解答 上車客、換樓客疑難
上文剖析完今年樓市走勢，黄建業有感樓市用家眾多，在美聯物業房地產及數據研究中心提供的數據支援下，全面解答上車客、換樓客各類疑難。
Q：唔夠首期點算好？
A：如果現時首期不足以上車，黃建業建議，上車客可以和親友夾份買樓。
事實上，早年黃建業曾和朋友合資買樓，所以他悟出上車的道理，就是先買半層樓，然後捱麵包節衣縮食去供樓。
倘上車客首期仍然不足以負擔半層樓的首期，黃建業認同可先行投資房地產投資信託基金（REIT），務求令上車首期可以和樓價同步增長。
法例規定REIT，每年必須分派90%或以上的可分派收入予基金單位持有人，後者可以坐享基金單位價格升值及分派上升。
不過，黃建業坦言，投資REIT的缺點為缺乏槓桿所帶來的額外升幅。REIT僅是投資產品，並不能解決上車客的實際居住問題。
Q：有多少首期才夠資格上車?
A：黃建業表示，置業要視乎實際需要及負擔能力。
他認為，假如有實際需要，用家上車至少要坐擁125萬元，始能購入樓價為500萬元的單位。
因為現時樓價達500萬元的住宅，最多只能獲批八成樓按，即買家至少要有100萬元資金作首期。
另外，買家須承擔印花稅、代理佣金及律師費，合共約25萬元。
以500萬元樓宇計，首置客仍要支付3%印花稅，相當於15萬元。故用家若決定上車，須坐擁至少125萬元資產始可置業。
Q：現時應該借P按還是H按?
A：息率走向為影響供樓負擔能力的重要因素，早前一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）升穿1厘水平
（見下圖），H按息率紛紛觸及封頂位，通常是等於P按的息率，即2.15厘，令H按用家供樓開支上升。
早前一個月H由去年最低位的0.35252厘，急升至去年底的1.21063厘水平，計及加上1.3厘的H按息率，意味升穿封頂位。
不過，參考美聯的意見，當拆息回落時，H按用家始終能享有較低息及鎖息上限的雙重好處，故現時H按仍較P按有優勢。
Q：400萬元上車盤何處尋？
A：400萬元以下的上車盤近乎絕跡，不過市場上尚有滄海遺珠。
根據美物業提供的放盤價低於400萬元上車盤盤源資料，供有意置業人士參考。
截至上週三（1月10日）止，屯門、元朗、天水圍、沙田、 大埔、荃灣、深井及粉嶺等地區，放售價低於400萬元的放盤僅28個，當中三個來自有屯門「置樂三寶」之稱的利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈。
另外位於元朗區的單幢物業，如好順利大廈、喜利大廈及興業樓仍有放售價低於400萬元的上車盤。
然而，如果將上車預算增到400萬至500萬元，沙田區的盤源即多達150個，如河畔花園、花園城、沙田第一城及金獅花園等。
屯門亦有約100個放售價相若的放盤，主要位於疊茵庭、大興花園、豫豐花園、屯門市廣場及時代廣場。
Q：換樓客先沽後買還是先買後沽?
A：現時換樓客換樓困難重重，因為受制於按揭成數
上限。一般而言，當樓價上升時，宜採取先買後沽的策略。
不過，換樓客須趕及在12個月內出售首層物業，始可獲得購買第二層物業樓價的退稅。
根據美聯意見，比較穩健的做法是應該先沽後買，將原有物業沽出以套取另一層物業的首期，也毋須顧慮不能趕及換樓退稅期內出售物業而要繳交重稅。
三類物業 最有機會跑出
2018年樓市整體向好，當中黃建業相信獨立屋、甲級商廈及有潛質改建為寫字樓的廠地之樓價可以跑贏大市。
「我相信這三類物業樓價有力跑贏大市，其他類型樓宇就平穩發展。」黃建業說。
富豪追捧獨立屋 料升逾10%
由於港島區獨立屋新盤供應量少，在股市、樓市暢旺下，財富效應加劇，資金大量湧入豪宅市場。
去年山頂及南區兩個傳統豪宅區域的逾億元大額豪宅成交按年上升18.6%，區內洋房物業成交量更按年增加12宗。
山頂南區方面，2017年單一獨立屋地中，以深水灣道75號成交價最高，達25億元，呎價高見逾18萬元。至於最高成交金額交易個案，為山頂普樂道1至5號， 成交價28億元，呎價近11萬元。
由於獨立屋供應稀有，料富豪追捧超級豪宅仍屬趨勢。美聯預計山頂南區成交額將連續第三年錄得逾300億元紀錄，獨立屋地皮呎價將挑戰30萬元。
發展商多採用招標形式推售獨立屋，而入標者均志在必得，勢推高獨立屋的價格。
黃建業笑言：「今年獨立屋價格升幅料超過10%，因為這些樓宇不受經濟影響，多是富豪買來自住，即使呎價是數十萬元也不惜工本。
「以前是英國人撤出香港，由香港人買下最靚的物業；現時由內地人買香港最靚的物業。
「去年碧桂園（02007）售樓金額高達5,000億元人民幣，老闆在港住所絕不會慳。其他上市公司老闆，如醫藥企業在內地賺大錢，他們亦會來港買樓。因為香港豪宅始終買少見少，獲具實力買家追捧，獨立屋具投資潛力。」
甲級商廈樓價料升兩成
至於甲級寫字樓，受市場交投暢旺所帶動，投資前景看好。
今年商廈料仍受惠於中資需求增加。年初恒基地產（00012）以99.5億元出售位於北角的京華道18號商廈，相當於呎價30,000元，新買家為來自內地的繁勝集團。
「北角樓每平方呎都30,000元，可見甲級商廈需求大，或待下一個升浪展開。」
事實上，對比超級豪宅呎價，商廈嚴重落後。隨著內地經濟增長，商廈全幢成交增加。
甲級寫字樓受惠，特別是供應極少的中環。中資實力雄厚，紛紛進駐本港邁向國際化，均願意一擲千金於中環開設寫字樓，認為中環可助提升企業形象。
早前遠東金融中心呎價升至50,000元，整體甲級寫字樓租金仍繼續向上，足以證明中環一帶商廈吸引力歷久不衰。
要數天價交易，不得不提中環中心以402億元售出；另該幢大廈79樓全層則以7.38億元成交，呎價高見55,900元。由於水漲船高，商廈呎價料向好。
黃建業總結：「甲級商廈價格今年料升15%至20%， 租金有望上揚10%；乙級商廈價格則料上升10%。」
活化工廈望升一成
參考美聯商業及美聯工商舖資料研究部資料，扣除管理費、差餉及其他費用的甲級商廈租金回報率為2.6厘（見下圖）。 投資者既可收租，亦可坐享樓價升勢。
去年工廈買賣及租務市場均表現出色，尤以細銀碼工廈交投最活躍。
當中不少項目提供24小時管理、智能保安系統等，裝修多較年輕新穎，售價由100萬元起，以瞄準小型公司的工作室為主。
「目前廠地進行活化，有好多供應。最受歡迎的是東九龍觀塘，以及香港島黃竹坑，自成一區，形成新寫字樓區域，較為值錢。」
以觀塘和黃竹坑而言，這些地區比較有規劃，又有地鐵方便出入，適合轉化成寫字樓。
事實上，政港府已於去年《施政報告》中，建議重啓「活化工廈」，低層單位亦有機會改作非工業用途。
全幢工廈可望成為發展商追捧的對象，工廈樓價可望上升10%。
活躍工商物業的億京似乎早著先機，早於去年先後斥資逾37億元購入三幢位於荃灣和觀塘的全幢大廈。
最近億京則再次出手涉獵元朗全幢工廈，買入四幢工廈共涉資逾40億元。
