對比美國與香港CRE市場 香港遊客區舖價可跌8成｜格爾專欄
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2023年12月，美國金融穩定監管委員會將商業地產（CRE），列為金融市場的頭號威脅。美國行業報告顯示，辦工室職員遙距工作比例，已從疫情前的6%上升到現時的30%，截至2023年底，全美辦公室的空置率達到了25%，連洛杉磯和休士頓這樣的大城市也不能幸免。商業地產市場的價值，一般由租金回報折現計算，通常業主在熊市初期為免物業估值下跌，會寧願空置也不願減價出租，因此物業市場，特別是商業地產的價格，往往會滯後於市場實際情況。
現在美國辦公室物業價格，已從高峰期下跌了約20%。 但更具前瞻性的數據是，黑石集團（Blackstone Group）旗下的寫字樓擔保債券，正被以半價拋售。
筆者由此推斷，美國部分CRE，最終跌幅可能超過50%。 更可怕的是，美國今年底到期的CRE貸款總額將逾10,000億美元，2027年更達到22,000億美元。 而在美國，中小型銀行是這類貸款的主要提供者。
具金融系統性風險
根據彭博調查，有22家區域銀行所持有的商業房地產貸款，是其資本的三倍以上，這些貸款未來違約率可能高達10%。 現時俄烏及中東戰火持續，通脹率仍居高不下，美國在減息決策上左右為難。
