先買杜拜樓放租 3年後再買香港樓 租金回報率有7% 賺錢攻略｜理財個案｜經一專欄
本人看中的是杜拜二手住宅物業市場。之前由於工作關係在杜拜住了半年，對當地的環境有點認識。最近發現當地物業回報率頗可以有7%，扣取每月大夏管理費及給予當地管理公司之收費後，應該還有大概3.5 – 4% 的凈回報。
由於本人在香港沒有物業，而當地的按揭利率也頗高 (大概4-5%)，所以打算游說一個香港有物業的親戚，按了他現在的物業借錢，利率就是跟香港買樓的利率一樣，大概2.5%。小弟打算購入約港幣250萬的物業 (於市中心的apartment)，靠親戚的物業按出來的錢一次過用cash買，在香港還貸款。小弟應該可以負擔到每月還款的錢。
小弟做個research 關於當地的市場 – 也有些負面的因素，例如未來3年有大量的供應 (2020 年住宅總數量大概是比現在增加15%，但人口增長只是大概10%)、美國加息預期、當地貨幣升值 (當地貨幣也是跟美元掛鉤)、油價持續低迷影響周邊國家在當地投資，以及英國脫鉤影響英國人在當地投資。
而自2014年中(樓市高位) 當地的樓價下跌了大概20%，最近這幾個月也繼續小幅度下跌，不過租金也同樣在下跌，所以回報率也呈現下跌的跡象。另外，正面的因素就只有2020 當地舉辦世界博覽會，這幾年政府開始加快相關投資與建設 (以及現在相對高的租金回報，雖然回報率正在下跌).
原先小弟想在港置業，先放租2-3年之後收回自住，不過看到香港的物業lump sum 很高，而且租金回報不吸引，而且相比下香港樓市這幾年已經升左很多， 純粹相對下杜拜的樓市好像下跌風險不那麼高。
小弟的計劃是現在去杜拜買樓放租，大概2-3年後需要搬出來自住的時候(現在跟父母住)，如果香港樓市還是在高位的話，就先在香港租樓住，用杜拜收的租金補貼香港的租金。但如果2-3年後香港樓市回落，而小弟又負擔到，就打算在香港買細價樓，繼續持有杜拜樓收租。
龔sir 在“大富翁致富藍圖” 書中提及如果有正現金流回報的物業都比較值得投資，而不需擔心中間的升跌，我的計劃也好像也符合這個建議?
總體上請問龔sir 這個在杜拜的投資計劃是否可以呢？懇請龔sir 指點一下！非常感謝！
個案重點：
‧香港未有物業
‧對杜拜樓市有認識
‧現與父母同住
重點目標：
‧先買杜拜樓放租
‧2-3年後搬出來
‧以杜拜樓租金，支付香港租金
‧如樓市回落，持有杜拜樓，同時買香港樓
龔成老師分析：
你的計劃較為複雜，分兩部分解釋，首先是杜拜物業的投資價值，由於我認識不多，只是以表面分析。首先，我地投資的其中一個關鍵，是你有多認識這項目，「不認識就不投資」，如果你真的已了解當地的物業市場、租務市場、法例、經濟發展，那可說是過了第一關。
石油對杜拜有一定的影響，近年油價較低，相信對當地的打擊會持續，但石油是有限資源，長期總會上升的，但你有可能要有中短期物業價格波動的心理準備。
土地是有限資源，所以長期一定上升，但你都要分析這地方的長期土地供應。另外就是匯價如何，就算物業有穩定租金，以及樓價上升，但若然匯價不穩，都會對你的投資造成打擊，這方面不能忽視，你應該了解當地貨幣過去的變化，以及將來的強弱分析。
初步睇，杜拜樓長期不會太差，若然租金回報率有7%，相信有投資價值。
另外，就是你的策略模式。
這模式建基立於你與別人的信任上，當然難勉有風險，以及有可能出現麻煩事。你都要思考一下風險情況，例如若你面對不景情況，到時怎樣處理，若然加息能否應付，若出現流動性問題，怎樣處理，多做一些假設風險的情況分析，預先做準備，這一點絕對不能忽視！
利用較平息去投資，當然是策略，但都要嚴守「供得起」原則。你的策略是創造更多資產，原則上可行，但負債比率會較高，如果你仍年輕，仍是可以承受當中風險，但你要明白風險所在。
至於兩三年後是否再在香港置業，真的要視乎到時的情況，若樓市回落，而你又有一定的資金，都可進行的。但你最好在這段時間加強提升資產，否則你到時的負債比率過高，所有事情都要在平衡風險的前提下進行。
龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ Now TV 財經節目主持人
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾10,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾2,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
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