有樓收租 想增被動收入 賣樓再買定加按投資比較好?|龔成
打算賣樓套現(樓齡高的單幢私人樓),市值500萬左右,在扣掉銀行按揭的90萬之後,該用哪種方法建立被動收入較好?
重點目標:
- 賣樓是否好策略
- 應否賣樓後再買2個細單位
- 如何將資產重組
龔成老師分析
由於賣樓再買的成本都幾高,例如當你進行選擇1時,你賣出要成本,你買入第一間要成本,買入第二間要比重稅,單計這些數目已經好大。所以,以賣樓再買的模式進行,除非明顯對長遠財富增長有幫助,否則未必一定有著數。
如果要進行選擇1或2的計劃,又為何不加按現時的物業,去買多一層?這會減少你的買樓成本,同時做到有兩個物業的目的。除非你現時手持物業的質素好差,長遠會不斷貶值。但我們最重要的分析點,是投資回報率。只要你這物業收到一定的租金,長遠有加租的能力,其實已是一個不差的投資物。
你現時只欠銀行90萬,其實有加按物業的空間。不過,這刻在時機上未必最好,因為加息會令你成本加重,同時投資市場不平(租金回報率較低,股息率亦不算吸引),這刻創造的息差回報不明顯。因為當我地增加負債時,應該要有「明顯的」投資機會,這才是最好的時機,但這刻不是。
我應為,加按是可行的做法,你就算加到一半都可以,但就不用太急進行,不過方向是可以的。加按後的資金,可投資物業或收息股,我會建議投資收息股,因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股,風險就不大,只要股息率有5%,都能抵消到按揭利率。
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