月供股票唔係只揀盈富煤氣 呢隻長牛股 值得長揸 | 投資有道

撰文：周梓霖 | 圖片：新傳媒資料室、unsplash、photoAC

解釋為何長線看好潤地之前，筆者先分析甚麼股票才適合月供。

由於月供股票是一項長年期的投資，眼光一定放得長遠，必須要是具有護城河的股票，即是產品或服務不易被取代的公司。

既然投資期是長線，便要買在領域中最強的公司，期望公司做大做強。

然而，從這個角度選月供股票卻會出現一個問題，既然是行業領域做得出色的公司，估值肯定不便宜。

事實上，的確是這樣，但反過來看，行業做得出色的股票估值會便宜嗎？

雙輪驅動生意的內房股 事實上，月供股票不必太介意估值高低，因為這是一個分段買入機制，只要公司盈利長線向上，現時估值昂貴並不代表將來也昂貴，在平均成本法下，長線絕對不會摸頂。 說回潤地，筆者長線看好的邏輯並不難理解。

在一眾中、港地產股中，最受投資者青睞的是「收租+賣樓」的雙輪驅動生意模式，當中以新鴻基地產（00016）最為出色，近日股價亦連番破頂。

地產是一門資本要求高的生意，能否妥善控制現金流是公司獲利的關鍵。

樓市有大大小小的週期，賣樓利潤高低很視乎當時的經濟環境、樓市政策、息口走勢而定，盈利可預測性遠低於有數得計的收租業務。

再者，賣樓涉及買地、興建、推廣及融資等成本，現金流出的壓力龐大，若然遇上樓市低潮很容易令公司面臨週轉問題。

不過，如果一間地產商擁有龐大又成熟的收租物業，租金收入便能產生很大的穩定作用，因可以利用這些現金流支付融資成本，持貨能力大大增強，有條件等樓市轉旺時才推盤出售。

內地樓市銷售高速增長期已經過去，未來應會有更多內房股複製「收租+賣樓」雙輪驅動生意模式。然而，這模式並不是想學便能成功，當中最大關鍵是收租管理能力。

熟悉內地商場的投資者應會知道，潤地旗下萬象城這個商業品牌，在內地是數一數二，能夠與其匹敵的對手寥寥可數。

潤地去年投資物業（包括酒店）租金收入按年上升24.5%至95.2億元人民幣；租金毛利率亦高達65.9%；租金毛利上升33.5%至62.7億元人民幣。

集團旗下收租物業出租率長期處於理想水平，購物中心去年平均出租率達94.1%；寫字樓89.8%、酒店達65.9%，全線優於同業平均水平，絕非「死場」。

潤地長線吸引地方是，手上仍有大量購物中心興建計劃，購物中心無論是數目及面積均可較去年上升超過1倍，而且地段大多位於一、二線城市，增長前景明朗。

以去年潤地核心股東應佔利潤193億元人民幣計，現時往績市盈率約11倍，估值顯著高於同業。

然而，倘若潤地租金收入日後翻倍，現時這估值便可肯定是超值。一隻長線有望做大做強的國企內房股，是長牛之選。