盡顯日本古都魅力 京都投資潛力UP

根據日本國土交通省的官方資料，今年一月份的樓市數據之中，京都府各類型物業的交投數量，以及平均售價均呈現積極的增長趨勢，成交及樓價齊齊上升。

各類別當中，二手單位的數字最為突出，期間成交數量大幅增加11.6%，平均樓價更明顯增長了14.6%。同樣價量齊升的物業類型亦包括二手獨立屋和土地市場。從這一輪數字，我們可明顯看到各類買家對於京都這座城市的熱衷程度，不論自住還是投資者，均對京都的房地產市場充滿信心，因此帶來亮麗表現。

能展現這般活力，最主要源於其優越的地理位置，以及一流的生活質素，讓京都成為一眾投資者、學者、家庭趨之若鶩的首選地區，以下細分一一拆解。

雲集優秀學府 為家長製造投資好機會

京都不僅擁有著悠久的歷史和豐富的文化底蘊，更是全國不同學者的聚集地。同時，作為日本的文化中心，京都亦有不少著名的大學和學術機構，其中包括聞名全球的京都大學。按2023年最新的 QS 世界大學排名榜，亞洲大學當中，京都大學位列第九。京都還有許多其他優秀的大學，例如同樣位於全球前列的同志社大學、立命館大學等等。

京都出眾的教育圈亦引來眾學術及研究機構進駐，因此不僅由中小學至高等教育程度的學生都會從市郊和其他縣市前來求學或進修，以致市內的住宅大廈、屋苑和相關設施都急劇發展。

正因眾多知名大學和相關學術機構均坐立於京都，因而每年都有大量學生於當地找尋住宿，因而市內的租賃市場在入學期間特別火熱。在日本，過往不少父母普遍會選擇為兒女租房，至近期樓市越趨活躍，吸引了部份家長直接購房。

他們會在入學期間到京都找尋相宜的物業，購入後讓學生在就學期間居住。至修業完畢，大多是數年過後，這些物業很多時都會有所升值，業主們便可隨時將其出售，獲取豐厚的回報。又或保留業權，將物業出租至其他學生，成為穩定的收入來源。進可攻退可守，既可幾年後放售獲利，亦可保留放租，因而吸引了不少家長早著先機。

旅遊旺盛 住宅極度供不應求

除了莘莘學子湧入，京都一年四季都各有特色，國內國外遊客熙來攘往的狀況天天皆有，以致當地住宅大廈市場面臨供應嚴重不足的挑戰。中心地帶尤甚，由於各大酒店建設競爭十分激烈，土地供應又越來越有限，難以同時滿足酒店和住宅的需要，變相為物業價值製造巨大的升值潛力。

以面積計算，京都府僅有全國約1%之大，但以城市計算京都市卻是全國排名第八。截至2022年2月的統計，市內人口密度達到每平方公里1,750人。土地供應稀缺，市中心一帶地皮尤其少，限制了讓區的開發空間。因此，建築用地的競爭變得更加激烈，地皮成本亦較高昂。因此，對不少成功投地的開發商來說，會更傾向發展酒店項目，其次才是住宅，發展住宅亦會首選大廈形式。

近年，由海外到訪京都的遊客數量增幅越發急速，單計2022年，到訪京都的旅客人數就超越4300萬，是當地人口30倍之多。根據京都市觀光協會的統計資料，市內主要酒店該年的三至五月份入住率接近八成，至近期相信已回復疫情前九成多。隨著旅遊業回復，當地的住宿需求隨之急速增加，尤其是在京都的觀光熱點週邊地區。為了滿足這些上升中的需求，開發商更進一步集中將土地用於酒店建設。土地供應有限、開發商又更傾向酒店建設，近年京都的新住宅項目已買少見少。

新樓買少見少 提早部署更精明

新住宅減少的同時，住客更趨向投資或居住二手單位，或中心地帶以外的京都地區，間接帶動相應的大廈及獨立屋二手市場。在一些土地供應較為充裕的地區，如大宮區域、御所區域、那町地區域、東山區域等，會相對地較容易出現住宅大廈的新建項目。市場上，有意投資京都物業者，已開始於這些地區找尋心儀的住宅項目，務求早人一步捕捉到該區物業的升值潛力。