施政報告2021｜地產商「囤農地」1.02億 市場憂被收取 大摩：過多供應樓市會跌 最誇張可跌20%

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

早前《路透》消息提到，中央會見香港主要地產商，要求後者合作解決香港住宅供應短缺問題，化解因樓價高企構成的潛在社會不穩。
報道指，「香港樓市遊戲規則已經改變」（The rules of the game have changed），中央不會容許「壟斷行為」（Monopoly Behaviour）。

本地地產股應聲下挫，市場把消息解讀為發展商將要配合中央的房策賣樓，有分析甚至認為，發展商要將農地儲備「上繳中央」，過去「囤地囤樓」推高樓價的手法已成歷史。

上週三（9月29日），內地再強調要抑制內地房價，內地官媒刊登評論文章，指不能因為個別房企和城市的房地產市場出現一些新情況，就輕言放鬆調控，強調「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」的政策主基調，不應也不會改變。

內地的態度；加上近日的動作，推斷中央會出手打壓香港樓價，亦非不合理。

大行：轉換農地推冧樓市

新鴻基地產（00016）接受本地媒體訪問時表示，從未收到上述消息，新地亦從不贊成壟斷市場的行為。

雖然只屬市場消息，但地產商的確有不少農地，綜合各公司的業績報告，目前四大地產商擁有的農地面積約1.02億平平方呎，差不多佔香港總土地面積1%，當中恒基地產（00012）佔地45%，比例為最高（見圖表一）。

由此可見，倘若發展商要將農地儲備「上繳中央」，供應量會大幅放大，樓市就可能會大跌。

摩根士丹利發表報告指，只要本港一年的住宅供應量，由目前的35,000個單位，增至10萬個，到2022年底前，本港樓價或會大跌20%。

而且，該行強調以農地轉換增加供應，較填海、增加地積比率，進展較快。

該行指，填海等措施則需時較長，預期最快也要10年才見效。至於增加地積比率亦難立竿見影，因為涉及基建規劃、招標和興建需時，同樣要五年時間或以上。

雖然目前農地轉換進展加快，但該行暫時預測2021及2022年，本港樓市仍有約9%及5%升幅。

如果農地上繳，亦會大幅影響發展商價值，摩根大通發表報告指，假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地，所有未來開發項目的貼現現金流

價值為零，將大幅削減其資產值。因此該行認為，農地大戶恒地股價面臨37%的下行風險；其次新地股價或下行20%。

相對而言，農地儲備較少的長實集團（01113）及新世界發展（00017）影響較少，面臨7%至9%的下行風險，其中長實更能透過股票回購，抵銷每股收益的下跌。

買家心理大受打擊

「其實『改變遊戲規則』目前仍然未確定來源，是否屬實難以得知，但影響已出現。」豐盛資產董事黃國英更注重樓市參與者的心理影響。

他認為，置業是很多香港人一個重要決定，這樣負面消息一出已造成不少心理影響，延後不少人的置業決定，交投因此會變得大幅減少，變相影響樓市的多年升勢。

除是上述的會面消息讓買家不敢入市外，內地近期頻打壓各個行業，拖累港股令買家卻步。
根據差餉物業估價署公布的臨時數據顯示，8月私宅售價指數今年首次下跌，報397.1點，按月微跌0.6點或0.15%，結束七連升走勢（見圖表二）。

該署同時調整了7月份臨時數字，私宅售價指數由396.3點向上修正為397.7點，較2019年5月的峰值396.9點，高出約0.2%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，7月至8月初屬二手樓市最受熱捧時期，樓價因而得以創新高。

不過，隨著內地調控，港股則由高位下調至24,000點，已累跌近6,000點。股市波動令物業市場亦出現微調，從CCL近一個月走勢可見，樓價即使出現跌幅，亦只於0.5%的波幅徘徊，顯示樓價仍堅挺。

富豪對地產市道有信心？

然而，似乎地產富豪並不害怕。本週富豪們更趁股票跌市增持公司股份，或多或少對後市信心十足。

新鴻基地產大股東郭氏家族郭得勝遺孀鄺肖卿（郭老太）繼續密密增持新地，本週一（27日）斥資6,347.96萬元，持股佔比由27.03%增至27.05%（見圖表三）。

此外，本地富商李嘉誠父子再度出手增持長實集團 ，李嘉誠基會由上週二（21日）至本週一共增持181萬股，涉約約7,805.32萬元，每股平均價由42.509至43.9861元不等。