施政報告2021｜北部都會區發展策略 大量農地會被收取？大摩：供應過多會推跌樓市 2022年跌20%

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

北部都會區包括元朗區和北區兩個地方行政區，佔地面積約300平方公里。都會區不是指一個有法定地位或規範，以行政界線所劃定的區域，而是因地理特徵、經濟功能、生態環境、交通聯繫及發展政策等因素的相互作用所形成的一個具規模的城市空間。在都會區裡，土地用途多元，居住和就業人口及企業高度聚集，可帶動鄰近地區經濟發展，豐富民生活動，擁有標誌性的自然、人文及建築景觀，整體上具備活力、吸引力和輻射能力。

北部都會區包括天水圍、元朗及粉嶺╱上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區，並有六個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐，包括古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村、元朗南、新田╱落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮，是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區。這裡擁有多達七個跨境陸路口岸，是香港境內促進港深融合發展和連繫大灣區最重要的地區。

《發展策略》把擬議的個別發展項目，與毗鄰的鄉郊和保育土地，創新地有機整合和提升為都會區，以期創造發展容量，滿足經濟和民生需要，並同時優化環境，達致可持續發展，以迎接深化港深合作帶來的新機遇。

大行：轉換農地推冧樓市

地產商的確有不少農地，綜合各公司的業績報告，目前四大地產商擁有的農地面積約1.02億平平方呎，差不多佔香港總土地面積1%，當中恒基地產（00012）佔地45%，比例為最高（見圖表一）。

由此可見，倘若發展商要將農地儲備「上繳中央」，供應量會大幅放大，樓市就可能會大跌。

早前，摩根士丹利發表報告指，只要本港一年的住宅供應量，由目前的35,000個單位，增至10萬個，到2022年底前，本港樓價或會大跌20%。

而且，該行強調以農地轉換增加供應，較填海、增加地積比率，進展較快。

該行指，填海等措施則需時較長，預期最快也要10年才見效。至於增加地積比率亦難立竿見影，因為涉及基建規劃、招標和興建需時，同樣要五年時間或以上。

雖然目前農地轉換進展加快，但該行暫時預測2021及2022年，本港樓市仍有約9%及5%升幅。

如果農地上繳，亦會大幅影響發展商價值，摩根大通發表報告指，假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地，所有未來開發項目的貼現現金流

價值為零，將大幅削減其資產值。因此該行認為，農地大戶恒地股價面臨37%的下行風險；其次新地股價或下行20%。

相對而言，農地儲備較少的長實集團（01113）及新世界發展（00017）影響較少，面臨7%至9%的下行風險，其中長實更能透過股票回購，抵銷每股收益的下跌。

買家心理已大受打擊

「其實『改變遊戲規則』目前仍然未確定來源，是否屬實難以得知，但影響已出現。」豐盛資產董事黃國英指出，早前傳出的「改變遊戲規則」，已影響樓市參與者的心理影響。

他認為，置業是很多香港人一個重要決定，這樣負面消息一出已造成不少心理影響，延後不少人的置業決定，交投因此會變得大幅減少，變相影響樓市的多年升勢。

除是上述的會面消息讓買家不敢入市外，內地近期頻打壓各個行業，拖累港股令買家卻步。

根據差餉物業估價署公布的臨時數據顯示，8月私宅售價指數今年首次下跌，報397.1點，按月微跌0.6點或0.15%，結束七連升走勢（見圖表二）。

該署同時調整了7月份臨時數字，私宅售價指數由396.3點向上修正為397.7點，較2019年5月的峰值396.9點，高出約0.2%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，7月至8月初屬二手樓市最受熱捧時期，樓價因而得以創新高。

不過，隨著內地調控，港股則由高位下調至24,000點，已累跌近6,000點。股市波動令物業市場亦出現微調，從CCL近一個月走勢可見，樓價即使出現跌幅，亦只於0.5%的波幅徘徊，顯示樓價仍堅挺。

富豪對地產市道有信心？

然而，似乎地產富豪並不害怕。本週富豪們更趁股票跌市增持公司股份，或多或少對後市信心十足。

新鴻基地產大股東郭氏家族郭得勝遺孀鄺肖卿（郭老太）繼續密密增持新地，9月27日斥資6,347.96萬元，持股佔比由27.03%增至27.05%（見圖表三）。

此外，本地富商李嘉誠父子再度出手增持長實集團 ，李嘉誠基會由9 月21日至9月27日增持181萬股，涉約約7,805.32萬元，每股平均價由42.509至43.9861元不等。