新地減派息率 管好財務風險
及後,新地預計,今年9月底開售天榮站YOHOWEST,相信會隨長實集團(01113)的親海駅II的銷售方針。
發展商都希望摸到市底,摸索究竟要減多少才可以將賣樓收益最大化,由於市場已料樓價跌硬,只是未來一年跌一成或兩成的問題,分別在於割韭菜的力度。
如果對後市悲觀,就可能一次過預支未來數年購買力。
繼續善用人幣融資
相對上,市場對內地房市持續低迷,深層原因與大國博弈有關,按現時情況估計要衰可能衰足20年,財政穩健如新地都不能掉以輕心,管好財務風險。
表面上,新地負債比率僅18.2%,按年增長0.8個百分點,優於泥足深陷的新世界發展(00017)之43.2%,以及有李兆基家族股東貸款支持的恒基地產(00012)之24%。
截至今年6月底止,新地未來一年到期債項為75億元,手持153億元現金足可應付。
第二個年度到期為320億元,若然中港兩地樓市平穩,問題理應不大。
但目前觀之市況似未樂觀,於是新地在5月就籌措一筆五年期275億元銀團,規模為集團歷來最大。
7月再發行了3筆面值15億元人民幣的離岸人債,而上年度發行2億元離岸人債及20億元人民幣內地商業抵押擔保債券。
新地在業績報告如是說,現時人民幣融資的息率較理想,讓集團有機會減低整體借貸成本,集團亦會繼續善用在岸人民幣貸款,以支付內地發展項目的建築開支。
派息不慷慨但穩定
截至6月底止,總借貸額中,約87%是元債務,當中有57%屬浮息及30%屬定息,人民幣債務約佔12%,意味人幣債務部分未來比例要提高。
而新地業績,亦有提本港旗下寫字樓出租率為92%,處滿意水平。
不過,內地商廈未披露出租率數據,顯見內地商廈出租表現非常參差,間接影響內地租金收入的貢獻。
隨中港樓市低迷,發展商要維持健康的現金流,未來派息政策更加審慎。
實話說,新地以往派息穩定,歷經多次金融或「沙士」危機都從不間斷。
雖然金額不算太慷慨,由2013年起3.35元的全年現金股息,至上年度的4.95元,過去十年每年複合增長率約4%;若按現價約80元水平計,收息率為6.18厘。
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