新盤MALIBU熱賣 會德豐績優 上望70元
撰文：Smart ED 編輯部 ｜圖片：新傳媒資料室
新盤MALIBU熱銷利好業績
作為今年首個提供逾千伙的大型新盤，會德豐將軍澳日出康城第5期MALIBU上週六及週日（10日及11日）分別推售500及250伙，折實每平方呎平均價14,500及15,200元。
750伙於兩日內全部沽清，合共套現64.15億元，發展商並隨即兩度加價加推合共320個單位。
受項目帶動，一手市場於該個週末錄得約800伙成交，為2016年9月後最旺，一手樓市「小陽春」續現。
事實上，2月一手私樓市場表現亮麗。買賣登記錄得1,157宗，按月大升42%，為連跌四個月後首度回升，並重上千宗水平；期內一手私宅登記總值則升14%，錄得170.8億元。
新盤賣個滿堂紅外，本週一會德豐公布2017年全年業績亦有驚喜，錄得營業額709.53億元，按年上升17.1%；純利205.7億元，按年上升26.2%；每股盈利10.09元。
會德豐土地儲備充足
若不計入投資物業重估收益及特殊項目，核心盈利為119.89億元，按年升1.5%。
集團的香港物業總成交額增加18%至261億元，創紀錄新高。
其中商業物業銷售方面，位於九龍東的甲級商業大廈8 Bay East全幢，以90億元售出。
住宅物業銷售在年內維持動力，達171億元，已出售或預售的住宅單位合共1,325個，推售單位的銷售率逾95%。
會德豐土地儲備充足，截至2017年年底止，旗下管理的土地儲備達710萬平方呎，類型包括山頂豪宅、港鐵屋苑、海濱住宅、市郊洋房及商業物業。
接手海航啟德地皮
2017年11月，會德豐與信和置業（00083）、嘉華國際（00173）、爪哇控股（00251）及世茂房地產（00813）組成財團，購入西九龍一幅毗鄰港鐵南昌轉車站的臨海住宅用地。
增購該地塊後，集團以市區為主的土地儲備遍布香港的關鍵策略性地區，包括山頂、核心商業區及將軍澳區。
另外，同系九龍倉（00004）於今年1月透過公開投標，購入九龍塘一幅住宅用地，其總樓面面積為43.6萬平方呎。
該地塊位於獅子山隧道公路與龍翔道交界，鄰近畢架山傳統豪宅地段兼坐擁名校網。
會德豐早前宣布，以63.592億元向海航旗下香港國際建投（00687）購入啟德第1L區1號地皮，地盤面積約7,318平方米，項目可建總樓面面積為42.54萬平方呎。
2017年核心盈利符合預期
海航是在去年1月以55.297億元投得該地皮，但因公司面臨資金鏈斷裂危機，才促成了此次交易。
今次會德豐接貨，作價較海航投地價多了8億元，收購代價以現金支付，並由內部資源和銀行借款撥付。
會德豐主席吳宗權表示，今次轉讓屬市價，料項目需時約三至四年發展，若海航有意再轉售餘下一幅土地會再作研究。
會德豐副主席梁志堅指，海航在去年投得地皮，期間地價持續上升，強調今次交易作價屬市價。
又指與早前恒基地產（00012）向海航購入的啟德地皮「各有各好」，不能比較兩者作價，並表示集團未來會積極競投政府推售的啟德地皮。
摩根大通發表報告指，會德豐2017年核心盈利符合預期，派息增長高於預期，相信其在香港物業發展的毛利，會隨住宅價格上升而有所復甦。
估值亦較便宜
此外，摩通相信集團的估值已經回復至具吸引力水平，而由於零售銷售復甦，旗下九龍倉置業（01997）的營運改善，亦有助推動會德豐的表現。
雖然集團以64億元向海航收購啟德地皮之舉被視為進取，但摩通認為只是與其他開發商看齊。
該行看好會德豐，因集團在香港房地產市場的負自有價值（Stub Value），即子公司市場價值高於母公司，以及在住宅市場上升週期中，有相對較高的經營槓桿。
維持給予會德豐「增持」評級，目標價63.1元。
野村國際報告指，會德豐的全年業績令人鼓舞，盈利能見度有所改善，現時估值亦較便宜。
土儲產生協同效應
該行預料，會德豐香港物業發展的毛利率將會有進一步改善，在年初至今的強勁樓花銷售及新盤推出下，未來數年毛利率有望回升至逾20%。
野村又相信，集團專注於將軍澳及啟德區取得土儲的發展策略產生協同效應；加上強勁的平均售價，將令公司的發展毛利率回升。重申「買入」評級，目標價維持73元。
走勢上，會德豐股價1月底升至62.9元高位後，隨大市調整，2月初跌至55元水平後回穩，並重拾升軌。
本週在樓盤銷情和業績理想消息刺激下，一舉收復60元關，高見61.5元，逼近1月62.9元高位。後市若能突破，將可進一步挑戰52週高位66.5元（除淨前），並向70元推進。
與九倉分工漸清晰
2017年11月九龍倉分拆九龍倉置業後，市場一直揣測，私有化九倉將成為會德豐系重組的第二步曲，因為九倉的新業務策略與會德豐有明顯重疊，兩者均會集中在香港的發展物業市場。 香港股票分析師協會主席鄧聲興認為，目前市場已消化美國聯儲局可能加息的消息，預料今年本地樓價仍可穩步上揚。
而會德豐接手啟德地皮；加上新盤MALIBU銷情熾熱，對改善集團基本面有幫助。 另外，現時會德豐積極於本地吸納土儲，與同系九倉的分工漸見明朗，可有助增強投資者信心。
（編按：本文受訪者鄧聲興為證監會持牌人，並未持有文中評論股份）
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