新盤嘉熙熱賣 兩隻地產股追住炒 | 港股分析
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
新盤銷情熾熱 地產股重獲注視
為趕及在美國6月加息前推售新盤，近期本地地產發展商的銷售步伐明顯加快。
嘉華國際旗下大埔白石角新盤「嘉熙」，以折實入場費平絕今年新盤的姿態，在取得售樓紙後一週內隨即開價及開放示範單位。
嘉華國際先後公布「嘉熙」兩張價單，合共338伙，其中238伙於週六（6月2日）作首輪發售，項目累收約5,200票，超額約21倍。
首張價單平均呎價20,242元，折實平均呎價16,498元；第二張價單平均呎價22,054港元，折實平均呎價17,975元，較首張價單高出約9%
嘉華國際2017財年錄得營業額112.94億元，上升17.4%，股東應佔溢利39.06億元，上升23%。
期內集團的已簽約應佔銷售約為126億元，主要來自香港嘉匯、朗屏8號及其他合營項目、上海嘉天匯、南京嘉譽山及御瀾府與廣州嘉匯城。
其中29億元已於期內入帳，餘下97億元預期於2018年或2019年確認入賬，料有助提升未來業績表現。
根據往績，嘉華國際銷售單位速度快，變現能力強。
旗下香港嘉匯2017年2月推出發售，截至去年年底已售出逾95%單位，而朗屏8號2016年3月推出預售，亦售出逾95%單位，並於2107年8月獲發入伙紙。
目前嘉華仍有多項在發展中的優質物業，包括2016年購入的啟德發展區地皮，總樓面面積約53,000平方米，位於該區核心地帶，鄰近未來港鐵沙中線啟德站。
項目的地基工程正按計劃進行，預計2021年底前落成。
嘉華亦有參與西鐵錦上路站第一期物業發展項目及長沙灣新九龍內地段，地理位置上，前者的買家前往中國內地相當便利，而後者為罕見市區臨海地，兩者均有潛力發展成優質住宅項目。
嘉華國際股價5月初自4.68元反彈並展開升浪，本週五（6月1日）收報5.15元，升幅已逾一成。建議5元買入，目標6.5元；止蝕5.2元。
大型地產發展商新地，以251.61億元投得啟德第1F區1號地盤住宅用地，打破去年長沙灣興華街西住宅地的172.88億元的紀錄，成為本地史上最貴住宅地王。
該地盤面積約16,556平方米，以可建樓面面積約141萬方呎計算，每方呎的樓面地價約17,776元，較附近地皮呎價貴約兩成，而今次亦是新地首次進駐啟德區。
據賣地章程，發展商需要開發地下商店街，涉及面積必須超過43,000平方呎，並要提供連接啟德站的出口；中標財團亦要興建安老院舍及長者日間護理中心。
業內人士認為，中標價比市場預期為高，足見發展商看好後市及啟德區前景；估計此項目落成後實用呎價30,000元或以上，對未來優質地皮地價有指標性作用。
該項目總發展成本約400億元，有分析員估計，假設建設成本為每平方呎5,000元，息、稅前利潤（EBIT）率為15%，住宅部分需賣每平方呎31,000元，較近期該區一手單位價格
貴15%至25%。
到項目於2022年預售時，若平均呎價達30,000元，毛利率將可達16%。
新地奪啟德地王，獲多間大行看好前景。大摩發表報告指，雖啟德地王造價高於市場預期，惟地皮位置優越，毗鄰港鐵站，相信未來呎價略高仍可獲買家承接。
該行維持新地「增持」評級，目標價維持153元水平。但同時指出，上述地皮或會令新地的負債比率由去年年底的8.4%上升至10%至11%，是美中不足之處。
新地啟德地皮佔優勢
滙豐研究報告指，新地投得啟德地王，有助加強其在香港物業市場的領導地位。由於該地皮擁地理優勢，料新地會將其發展成該區地標式項目。
此外，項目連接港鐵站及位於兩座大型商業物業中間，可發揮協同效應，有利高溢價發售。
宏觀而言，即使本港樓市有加息壓力，但在房屋供應不足下，市民入市意欲仍然強勁，為本地樓價提供支持。
另一方面，本港住宅買家早已消化加息相關消息，而現時盤源短缺，加上業主持貨力強勁，即使加息，減價放盤情况亦不活躍。
住宅需求旺盛，樓價短期內難以回調，地產股續可看好。
地產股選股有兩大準則，一是其售樓速度快，且銷售額按年有增長，二是其土地儲備充足，公司發展項目長做長有。
按這兩個準則，嘉華符合前者，新地則符合後者。
