新地質優 跌市唔怕買

新鴻基地產企業簡介
市盈率：8.5倍*
每股盈利：12.5元
市值：2,733億元*
行業：地產業
集團主席：郭炳聯
大股東：鄺肖卿家族(26.05%)
*數據截至2016年3月16日收市

2011至2015年營運數據
營業額：626／684／538／751／668（億元）
未計投資價值變動的營業溢利：214／250／193／250／228（億元）
盈利：481／431／403／335／311（億元）
ROE：16.9／13.2／11.0／8.4／7.2（%）

發展地產獲利甚高

雖然新地有多種業務，但最主要仍是地產，當中包括地產發展，即是建成物業後出售，主要是住宅物業。另一是物業投資，即是長線持有作收租，主要是寫字樓及商場。

香港本質上是地少人多，因此土地必然有一定價值，從事地產發展的企業往往有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故要不斷減價。反之若所售賣的貨品是會持績升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上此行業有一定門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

行業龍頭 持大量優質物業

新地在行業的優勢可說不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知，新地物業的質素在行業裏不差，產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模是行裏數一數二，這亦是地產企業的優勢。因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定的優勢。加上地產行業的結構，就會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，總樓面面積近3,000萬平方呎，連同合作發展項目帶來的收益，2015年度總租金收入為157億元，整體出租率保持在約95%的高水平。

在收租業務方面，新地持有不少優質物業，如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定的水平。而優質物業租金的特性，長遠計只會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長遠計的收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

新地亦積極發展內地地產業務，2015年度，內地土地儲備約8,000萬平方呎，包括約6,800萬平方呎的發展中項目，其中逾六成為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。此外，新地在內地持有約1,000萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

投資策略：候低吸納 長線投資

新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定的質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，問題是能否以便宜價買入。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但相信只是中短期調整。不過，從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，中短期的股價將受影響。

但長遠而言，香港地少人多，長遠土地供應不足，人口持續增長，都是沒有改變的事實，這會令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

故投資此股的策略，就是利用中短期樓市下跌週期，期望新地的股價進一步回落，在便宜價位投資，由於享受的是長遠資產升值，以及新地本身的優勢，所以一定是長線投資，才能產生其中的效益。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）