新世界股價折讓息吸引 中長線值博
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
訪港旅客自去年起暴跌，導致零售業受創，眾多商戶要求發展商減租共渡時艱；樓市亦從高位回落逾8%，本地發展商同樣淪為「受害者」。 事實上，自本港1月23日出現首宗確診病例後，多隻地產股股價於其後兩個月一度累挫近30%，但個別反彈力不俗，截至上週三（4月29日）已扳回近半跌幅。
股份四合一
其中新世界發展曾由1月中的10.9元水平，跌至3月23日低位7.61元，截至上週三累積回升20.2%至9.15元。雖然升幅不俗，但現價市盈率僅約5.15倍，較一眾龍頭發展商，如恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、信和置業（00083）及長實集團（01113）的6倍至10.5倍明顯低水；其市賬率更只得0.418倍，比上述主要同業的0.48倍至0.53倍存在較大折讓。
新世界董事會於週一宣布股份合併，每4股合併為1股，並維持每手買賣單位為1,000股，預期今年6月23日生效，意味每手成本將由約9,000元大增至36,000元。 集團解釋，此舉是為了提高對機構及專業投資者的吸引力，又稱集團財務穩健，無意向市場集資。 有分析認為，外資基金經理礙於不能購入市價1美元以下的股份，新世界是次合股，將令股價提高，或有助重新吸引基金經理吸納，有利進一步收乾貨源讓股價炒上。
宏匯資產管理董事及投資策略總監林嘉麒指，由於有部分散戶未必選擇增持，預期短期股價會有沽壓。不過新世界明顯有新的營運方向，預期合股完成股價到40元左右的位置，對機構投資者有很大吸引力。 他續稱若看好公司前景可增持；若已手持五手，再增持的話金額會較大，考慮到風險因素，他建議沽一手會較穩陣。
據新世界截至去年12月底的中期業績，其股東應佔溢利按年勁挫近91%至10.17億元，每股基本盈利0.1元，主要受累期內沒有新物業項目竣工，令投資物業公平值變動減少。若撇除投資物業重估等影響，基本溢利減少27%至39.29億元，中期股息仍維持每股派0.14元。
雖然酒店業務勁蝕4.3億元，拖累集團業績，但投資物業表現仍理想，期內本港及內地總租金收入分別逆市上升36%及6%，前者主要受總樓面面積200萬平方呎的尖沙咀Victoria Dockside啟用帶動。
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物業收益提升
至於集團物業發展收入雖按年減少60%至119.9億元，相關溢利亦跌23%至68億元，但主因是期內沒有全新盤銷售入賬，相關收益主要來自「傲瀧」、「名鑄」、「柏蔚山」等貨尾盤。 然而，隨今、明年提供超過3,000伙的大圍站上蓋項目，以及西九龍長順街及永康街商廈項目，未來售樓收益可望提升。
執行副主席兼總經理鄭志剛期望，市民於疫情後會重新釋放置業購買力；加上集團於內地大灣區的布局，未來兩至三年間，可望達到每年150億至200億元合約銷售目標。 另外，據管理層指引，在出租物業貢獻增加之下，長遠來自發展物業及收租物業的收益比例，將調整至各佔50%。
公司會維持現有可持續及漸進式派息政策，意味其股價不會如滙豐控股（00005）般停派息，對「好息之徒」屬利好消息。 受累疫情，新世界股價一度低迷，集團亦把握機會「執平貨」，近期頻頻回購公司股份。自3月以來，集團有14個交易日出手回購，其中踏入4月更連購六個交易日，涉及逾2,300萬股。大行對新世界前景普遍樂觀。摩根士丹利曾於3月中發 表研究報告，預告新世界股價於未來60日內將會「跑贏大市」。
該行雖然未予新世界最新目標價，但認為相對受經濟影響的商舖及商廈，住宅市場仍可看好。 滙豐環球研究亦稱，全球多國央行亦相繼增加流動性，預期本港樓市下半年有望企穩，新世界勢受惠，給予「買入」評級，目標價12.7元，與今日收市價9.06元比較，潛在升幅達40%，在各大行中看法「最牛」。
管理層折讓將消失
以往新世界存在所謂「管理層折讓」，但隨主席鄭家純長子鄭志剛擔大旗，並將於5月1日起改任為執行副主席兼行政總裁；新世界無論在新盤交樓質素、企業管治及形象方面均大有改善，這折讓有望慢慢消失。 例如熱愛藝術的鄭志剛，將多個新盤及商場加入藝術元素，成功提高項目檔次之餘，亦洗脫新世界過往較老舊的形象。 投資界對新世界的看法亦趨正面。
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金利豐證券研究部執行董事黃德几認為，新世界的業務轉捩點在於創立「K11」品牌，並將這套以藝術結合零售的模式，套用於旗下住宅項目，如北角「柏蔚山」及天后「柏傲山」，能以較市場高的溢價賣樓，成功吸納一批高端客戶。 他坦言，無論是商場或住宅項目，近幾年的新世界確有「脫胎換骨」感覺，相信可靠K11品牌概念收窄公司予投資界的長期折讓情況。
黃德几續稱，3月的恐慌情緒導致多隻地產股非理性下跌，但即使基本因素轉差，行業估值仍偏低，相信市場會繼續修正；加上其市盈率、市賬率落後同業，以及股息率接近6厘的條件下，值得中長線持有。
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