另類收租股新意網 數據中心生意穩賺 博得過
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
新意網業務主要有三方面，包括數據中心、系統保安， 以及物業租金和管理服務，其中數據中心業務佔整體收益最大部分，透過出租地方、提供電力及維護予客戶伺服器，從而收取租金。
集團核心業務數據中心的發展勢頭良好，截至2018年6月30日止年度，錄得純利7.764億元，按年升23%；收益13.648億元，按年升20%；每股溢利19.2仙。
奪將軍澳地具協同效益
毛利7.99億元，按年升13%；除息、稅項、折舊及攤銷前盈利（EBITDA）8.814億元，按年升19%。
期內，集團取得總值約36.5萬港元的新合約，當中包括安裝保安監察系統、衛星電視共用系統及資訊科技系統，並與現有客戶續約，續租租金令人滿意。
數據中心的客戶黏性強，因轉移成本普遍很高，而且轉換營運商期間或要中斷業務。
另外，數據中心的租約由一至五年不等，甚至更長，相信未來數年將繼續為新意網帶來穩定的經常性收入。
集團財務狀況穩健，持有現金及有息證券約4.66億元；淨貸款約15.17億元，2018年6月更額外獲得一筆利率優惠價值23億元的定期貸款；負債比率為39%。
為進一步拓展業務，新意網2018年斥資54.6億元，投得位於將軍澳的數據中心用地，地皮面積29.54萬平方呎；可建樓面面積超過120萬平方呎，每呎4,503元；批租期為50年。
投得土地鄰近新意網旗下的Mega Plus大型數據中心，且樓面總面積大近2.5倍，兩者相輔相成，料可發揮協同效應，繼而提升集團於市場的領導地位。
以總樓面面積計，新意網投得將軍澳地皮後，市佔率超過24.2%，取代日本NTT communications成為本地最大數據中心營運商。
誠然，高價買入將軍澳地皮，短期內將令集團負債率大增，但長遠而言，數據中心業務潛力極大，商機無限。
5G帶動數據儲存需求
為配合政府的「香港智慧城市藍圖」計劃，首批4,100兆赫（MHz）、可供營辦商用作5G服務的頻譜最快於2019年4月推出，各界對數據儲存的需求隨之暴升。
要繼而實現物聯網、促進雲端服務、大數據應用、人工智能等發展，除軟件外亦需完善的硬件配合；為了於最短時間內於一地開拓版圖，中外科網巨頭多選擇租用當地營運商的數據中心設施，以存放佔服器及硬碟等設備。
新意網擁有多個高端、成熟的數據中心，譬如MEGA Campus、達到Tier 3+標準的MEGA Two和MEGA-i、達至Tier 4的MEGA Plus等，旗下的數據中心排名均屬全港頭20%。
按Cloudscene統計，MEGA-i擁有229個服務供應商，數目冠絕全港104間數據中心，其中包括Google Cloud、IBM Cloud、阿里巴巴（美股代號：BABA）等，此將為新意網強大競爭優勢，有助吸納更多客戶。
在鬧土地荒的香港，同行或科技巨頭想覓地擴充數據中心容量並不容易。
新意網藉著母公司新鴻基地產（00016）作強大後盾，更易接觸到高質素、可發展成高規格數據中心的物業及地皮。
全球進入數碼化年代，對數據中心有剛性需求，科網企業興建自家數據中心的成本極高又需時，造就數據中心營運商發展，
而新意網無論在服務供應商數目、中心設備等均優於同業。
早前新意網申請司法覆核，指控香港科學園公司容許多個租用將軍澳工業邨數據中心的營辦商，違規分租予第三者。
若勝訴，集團將壟斷將軍澳的數據中心供應，更成為該區唯一可分租的數據中心。
目前坊間並無大行覆蓋新意網，輝立証券報告就指出，假設新意網借款50億元作是次買地之用，料其負債比率將大幅提高至166%；惟與國外同業相比，水平仍屬合理。
因數據中心的業務一般較穩定，即使負債水平較高，惟利息在建築期間會被資本化，故直到完工前有關支出對收益表的影響不大。
派息比率或將下調
該行又預計，新意網或會將派息比率由95%削減至50%，以減輕負債水平、支付利息以及隨後的建築成本。
輝立調高新意網2019/2020年的利息支出預測；輕微調高收入增長至8.5%/10.5%，反映新意網對數據中心業務有信心，不惜高價投地，故將其評級上調至「買入」，按2019年市盈率36倍，給予目標價5.67元。
新意網業務模式近於收租股，往年息率最高更達5厘以上；但隨著近年業務擴展，不斷購地興建新數據中心，令開支及負債上升，加上股價大幅上升，故近兩年息率已降至2至3厘水平。
不過，派息穩定始終是其一大賣點，近年每股派息亦是年年有增長，上年度每股派0.151元。以週五（1月11日）收市價4.7元計，息率3.2厘，仍屬吸引水平。
新意網現價較2018年高位低約三成；12月因投得將軍澳用地消息刺激，曾裂口抽高至4.97元，之後呈圓底消化升幅，後市若能升穿5元，將呈圓底突破。
再者，新意網過去幾次業績公布後，股價都有炒上情況，而其新一份中期業績，預料會在1月底2月初公布，或可成為催化劑；另外一旦集團司法覆核成功，亦有望刺激股價上揚。
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