政府終會打開樓市的地獄之門

在樓市要衡量樓價的平貴，一般人都只會用樓價的數字去衡量，但其實這是不全面的，因為價格是以現金單位去顯示，而這個「現金」是一個可變動的單位（例如今年的現金比上年不值錢），故只以這單位去比較是不全面的。

另外，絕大部分人買樓都需要供樓，而供樓其中一項影響因素就是利率，是衡量樓市平貴時重要因素之一。即是說，高息時期的200萬元，相比低息時期的400萬元樓，前者可以更貴。

例如前者是200萬元借九成、30年、10厘，而後者是400萬元借九成30年2厘，前者的每月供款是15,796元，而後者則是13,306元。即是說，200萬樓竟然比400萬樓「貴」。

所謂痛苦指數，算是較能反映樓價平貴的指標。即假設不花任何錢，用樓價除以人工，要多少年才能供到一層樓。

不過，這指數還沒有考慮利率因素，故亦不可完全反映。所以若要衡量樓價的平貴，往往要考慮多個因素，絕不能單以價格作單位。而對市民來說，真正的平貴其實是自身的，可說供款佔他們的人工多少，以及供款期有多長，即是說，我們一生中要為一層樓工作多久，這對大眾市民來說，才是真正的平貴。

拉長供款年期 市民自然「供得起」

當樓價不斷上升，市民買樓就愈來愈難（其實由於貨幣貶值，樓價長期上升是必然的事）。不過，問題在於人工沒有上升，所以買樓愈來愈難負擔，因此實質的貴比數字的貴更貴。

而政府為解決市民無法買樓的問題，將從負擔的角度出發，但可惜這只是表面的負擔，而不是真實的負擔。

當加息後樓價就算下跌，市民亦未必供得起樓，因每月供款會因加息而增加，同時，加息是否令樓價下跌仍是未知數。

當市民持續長時期都無法買樓，而政府又想「幫助」市民置業，就會令他們從買不起，變成買得起。方法十分簡單，就是令最長供款年期由現時的30年，增至35年、40年。

現時金管局定了最長的供款年期為30年，但在將來，若大多數人仍然是無法買樓，負擔不起每月供款，在沒有辦法的情況下，政府終會放寬按揭年期，35年、40年並非不可能的事，當然這一天不知何時發生，但我相信總會出現。

香港人的壽命增加，退休年齡將向後推遲，到下一代，70歲，甚至更年長才退休是平常事，而由於工作的人生階段增加，可供款年期增多亦屬「自然事」。故此，樓價就算再上升，只要增加供款年期，普通人亦由供不起變成「供得起」。

其實，過往都是以不斷拉長年期的方法去「解決」市民無法買樓的問題，相信以我們政府「並非解決核心問題」的作風，在將來的某一天，以這方法去「幫助」市民置業絕對有可能。

買例支出比例有增無減

表面上供得起，但實質上市民為買樓而要付出的只會愈來愈多，市民由買不起變成「買得起」，對普通人來說並不是好事。打個比喻，老闆要你渴多兩灌咖啡，幫他通宵不斷工作一樣，不止工作量增加，身體的負擔更大。

即是說，打工為買樓要支付的比例只會有增無減，而為住屋去付出的工作比例亦愈來愈多，即是說，一生中為住而要支付的時間，只會有增無減，這就是大趨勢，多年後的現象。

當年期拉長後，自然會釋放更多需求，只要供應不足，樓價就自然上升，而由於年期拉長，每月看似仍能負擔，但實質的付出，無論是支付給地產商的，還是支付給銀行利息的，都愈來愈多。因年期愈長，總利息愈多。

你可能會問，既然會釋放更多需求令樓價上升，那政府為何這樣做？答案是簡單，因為我們的政府是一個頭痛醫頭、腳痛醫腳的政府。當有一刻，大部分人都無法置業而成為首要問題後，政府就會「解決」這個問題，而之後的樓價、市民一生的負擔已不再重要。

另外，市場及地產商往往會自然調節價格，調節至「可負擔」水平，用商舖來說就很易明，所有商舖業主都會清楚租客的生意情況，因為當租客生意好時，往往代表能承受得起較高的租金，因此不少業主會因此而加租。

同時，樓價往往會自行調節，調節到市民能忍受程度的上限，即是說，當年期拉長後，能負擔的數就會增加，能忍受的程度上升，長遠樓價就會上升，自然地去到更高的可接受水平。

總結來說，拉長年期能令買不起的人變成「買得起」，但實質的付出卻有增無減，對一般市民來說，這將會是地獄之門，小市民將為住屋而付出一生中大部分的青春。而相信政府在將來的某天，會因為「幫助」市民置業的原故，而打開這度地獄之門。