擁廣州物業的越秀

越秀房地產投資信託基金（越秀房託）包括位於廣州的6項商用物業，及位於上海1項商用物業，而越秀房託基金為全球首隻投資於中國物業的上市房託。

越秀房託的物業包括寫字樓、零售商場、批發、酒店這幾個範疇。根據信託契約，越秀房託須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入。

–物業組合–

越秀房託物業位置

越秀房託物業資料

越秀房託就是持有上述的7個物業，物業產權面積共約74.3萬平方米，當中有寫字樓，有商場，有批發商場，組合中有不同類型的物業。當中有6個物業位於廣州，另外1個位於上海浦東的宏嘉大廈，於2015年購入，為甲級寫字樓。

這些物業均處理想位置，位於市中心，不少更在核心商業區，交通方便，區分優質，處高出租率水平，而且不少租戶為大型企業，租金收入理想，當中的估值不低。

收入貢獻最多的為廣州國金中心，是當地的地標，價值甚高，由於估值及貢獻收入均佔越秀房託的6成，所以之後會再重點分析。

白馬大廈亦是越秀房託的重要組成部分，鄰近廣州火車站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，地鐵二五號線交匯，交通十分便利，過往我做小生意時，亦曾經到過這裡找貨，是當地有名的批發零售點。至於越秀其他的物業，部分為甲級寫字樓，物業有一定的價值。綜合而言，這7個物業組合有一定的質素。

–市場分析–

廣州甲級寫字樓市場，總體存量基本維持在穩定水平，近年的新增供應不算多，市場整體租金走勢保持平穩升幅。科技、傳媒、通訊、金融類的企業，對寫字樓仍有一定的需求，是當地不可缺少的租戶，但在中國經濟大環境較弱的情況下，情況已放緩，而租金已處平穩水平。

零售行業方面，整體消費增速放緩，加之零售渠道多元化導致市場競爭加劇，中國的零售市道對其租金收入會有影響，但由於物業本質不錯，相信租金收入只會略為波動。

酒店市場方面，經歷早幾年回落的酒店市道後，廣州的酒店市場穩步發展，客房入住率和日平均房價均保持增長，由於越秀房託所擁有的酒店部分屬較高端市場，會較受經濟影響，但總有一定的質素。

–廣州國際金融中心–

廣州國金位於珠江新城中央，是廣州市地標性的綜合商業物業，主塔樓高432米，是世界十大高樓之一，處地鐵交匯處，45分鐘達廣州白雲國際機場，10分鐘達廣州火車東站，商務往來都很便利。

物業總建築面積45.7萬平方米，由地上103層、地下4層的主塔樓和28層的副樓構成，擁有58層的甲級寫字樓，6層的零售商場，1700個車位的停車場，以及擁有344間客房的五星級酒店和314個單位的豪華服務式公寓。

寫字樓建築面積18.4萬平方米，不少客戶為跨國公司及知名企業，例如美國銀行、法國興業銀行、安聯保險、英國領事館等。

廣州國金租戶行業組成

商場部分主力租戶為較高端百貨商店，與寫字樓一樣行高端路線。酒店部分為廣州四季酒店，位於主樓第68至100層及副樓的1至5層的部分。

可見體個廣州國金均行高端路線，配套完善，物業價值高。中短期可能受中國經濟起跌而令租金略有波動，但由於物業本身質素，租金長遠能平穩增值。

–整體分析–

越秀房託整體的租金收入保持上升，帶動可分派的收入亦呈上升狀態，由於此房託曾新增發行單位數目，加上人民幣過往的貶值幅度不少，令最終分派兌換成港幣後，出現大打折扣，以至令最終派息增長不算多。

此房託2016年底估值為每單位4.63人民幣，過往股價比估值都有一定折讓。雖然物業租金會受中國經濟影響，但過往的出租率都不錯，經常處98%以上水平，十分理想，而租金收繳率處100%水平。

越秀房託會為這些物業保持翻身增值，令當中的價值提升，每年都會投資一定數目，使往後的租金保持上升，帶動股息增加。

–投資策略–

越秀房託有一定的質素，各物業都處理想位置，而收入貢獻最多的廣州國金，更是很優質的物業，有相當價值，長遠租金有平穩增值的能力。

但相比香港的房託，這房託的租金變動會略為波動，中國經濟是影響的其中一個因素，而酒店部分會比其他部分略為波動，另外，人民幣的波動亦是因素之一。當中的價值及租金收入均以人民幣計算，但最終將折算成港幣股息，令股價及股息會產生少少波動。

雖然這種波動性將在中短期存在，但長遠計，股息仍會保持平穩上升，只要投資者忽略中短期就可以了。以股息計，由於當中股息有少許不確定性，股息率要求會比香港的房託為高。

若股息率達7%-7.5%會是較吸引的水平，能抵消當中的風險，現時的6.5%股息，都可說是合理，但未夠吸引。另外，若中國經濟面對較不確定的環境，以分段投資的策略會較佳。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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