想換大屋又唔想供樓負擔重咗 靠「保費融資」可達成目標兼好過收租？｜財智姊妹淘
撰文：財智姊妹淘｜圖片：Unsplash
陳小姐將與母親同住，雖然不用負擔母親的日常生活開支，但希望換一個較大的單位，雖然心儀物業現市值約800萬，按揭開支仍希望維持現時每月一萬元的水平。
陳小姐現有以下問題：
專家分析
以購入價值800萬元的單位、敍造5成按揭、現時2.5%年按揭利率、30年供款期為例計算，每月還款額約15,800元，每月最低月薪要求約38,000元，以現時月薪來說，若已出售現居，按揭審批應沒大問題，但將超出她期望的一萬元水平，超出了本身目標，但既然是兩人居所，多了約60%的居住成本，筆者微見仍是可接受的範圍。
首期及相關支出約需438萬元：若先賣出現居，可套現405萬元，陳小姐需從積蓄中撥出三十多萬元作填補。另外，假設退休前的按揭利率不變，退休時只餘約80萬元按揭額，若理財策略運用得宜，應可累積相當財富以清還此額，對陳小姐的退休生活影響相信不大。
陳小姐說得沒錯，以現時條例，真是很難有第二物業作收租用途。要將現時資產增值，除了現時採用的股票/基金投資方案，還有其他方案嗎？筆者建議可考慮現時最熱議的「保費融資」。
何謂「保費融資」？它和買樓收租理念十分相似 – 都是以資產向銀行作抵押，從而進行槓桿以增強回報，不同的是它並不是以物業為抵押，而是用一份高現金價值、高派息率的人壽保險作為抵押。
一般業主的想法是以租金來支付按揭支出、管理費及差餉地租等，以租金回報估計，業主最少付5成首期才能做得到。要有較大實際回報，便要用幾年時間來累積樓價及租金的升幅。做個假設：若10年後樓價有50%升幅，租金收入足夠支付所有費用，而業主當年用樓價50%作首期的話，那麼這個投資項目便有200%的回報。保費融資又怎樣呢？典型情況只需付30%初始費用（等同首期），10年後回報預計有約160%。
保費融資看似較買樓收租遜色啊，但不要忘記：
以現時樓價，首期費用動輙是三、四百萬元，再加上「第二物業」的15%特別印花稅，成本一點也不低！而保費融資的初始費用可低至40萬元，亦無需付印花稅，成本大大降低；
出租物業的最大風險是「租霸」，樓價和租金的升幅、樓按息率也整體回報都有不同程度的影響；當然保費融資也需付利息，但息率和樓按息率也相差不遠，而回報是取決於保單現金價值的增長及派息率，個別保險有較高的保證金額，對整體回報較有保障！
美聯金融集團高級副總裁 – 鄺翠玲 CFPCM
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