公務員夫婦有職自住樓 老公獲派宿舍 賣唔賣樓好︳諗sir專欄

諗sir：

如果讀者借私人貸款減低現持有單位的欠款，將它由高成數轉為五成，這件事多數不可行，因借私人貸款大減借貸力。讀者及他先生收入約共6萬5千元，根據金管局DTI不能大於50%的規條，讀者最多按揭可供32500/月，如果他借了100萬私人貸款，當分5年還，即令借貸力大減61%。所以他想用私貸去降低欠款再轉按，咁做「唔夠計」。討論按揭宜細緻一些，因為一旦按揭計錯,好像讀者那樣房子轉按不到只屬小事，但如果買新房子，最後因為借不到按揭成交不到，鐽訂也要一百幾十萬。讀者因為先生是公務員獲宿舍，故現有房子可租可賣，也屬好事。但我們建議讀者將原本小房子保持住，或者換到更佳區域。

前特首在香港也租房子不買樓，特首工資也算不錯，為什麼會租房子呢? 很多時是因為政府有津貼，無謂浪費。不過也因這樣害了人，有些公務員未必像讀者那樣聰明，起碼有一間房子在手。有些真的想既然政府有宿舍，就連買房也不考慮。但去到四五十歲才知道，見身邊的朋友有房子幫他養老，自己才急著買。而人過四十五歲，銀行按揭借得不多，亦拉不到三十年去還降低供款。或到四十幾歲才開始供樓，一想到六十歲時還有十幾年未供完就索性不買(房)，變相透過銀紙濫印而資產膨脹，令自己賺多點錢的機會流走了。所以有時宿舍福利有利都有弊。

香港樓價由2003年的中原城市指數見到30.8點之後就不斷膨脹，去到2021年高位，升幅由30.8點升到190點，升幅是6倍。留意同期美國量化寬鬆的規模，其實都4倍之上，香港的M3貨幣供應都增多了不少，所以香港樓價升幅的主要決定因素，是因為錢太多，追逐有限的樓宇資產。中國經濟因素反屬其次。選擇方面，九龍區的樓一般好過偏遠地區，現在內地人來找房的寫照都透視了。內地人到香港買房， 一般跨省到港來買，還是想買得好一點。至於內地人選房還有其他因素，可以一一再說。

至於另外一個題目是如果將房子賣了，或者加按了錢出來，怎樣做才可以靜好養老? 舒適養老呢?

要舒適養老應不是炒股買幣求發達。畢竟人已過30尾40者，大概未雖等到50才知天命吧。舒適養老需要合約性強、強制執行還款強的工具。如租約、借據等。債券就是張借據、在香港收租也比內地有保障。內地莫說收租，就在買樓花(預售房)等到收樓也是驚險過程，因此香港的樓房對他們而言租值又高買新樓更有保證了。買股票就是個概念，大股東不一定要派息的，所以買股機會都係留比後生。

債券我們不少學生趁在美國減息前低吸些2027年大銀行發的債，派5%幾，價位吸引。好似讀者賣樓回500萬，將其一半投入即約30萬美金(約235萬hkd)，一年收息13萬未計賺價到期保本。還有另一半(500-235=265萬)，可50%+上會買間500萬的洋樓，雖讀者不會但有學生咁做，收到31k租，即係將500幾萬洋樓一開五。或者就咁在港買樓收租，亦有好介紹。咁計500萬乜洋房都唔搞收25k/月好穩，亦可以用下新方法既40k-50k一個月，喂呢個數夠返廣州或者曼谷做大爺啦。去大阪食拉麵都食到你驚。

講返買債，我們本身就為學生找到了更平入手費的債券，畢竟收息101自2013年開始就將全港經脈打通，更不是更新市況比學生。也有時選擇2030年的債去買，不一定持有到2030。只不過2030價格一定會回到100，一旦買貴左就收住息等，遠比股票無了期等返家鄉優勝。如債94元買97元沽，20萬美金賺3%，不少債優勝的1個月內有此升幅，一季的也屬平常。20萬3%即6000美金賺價，未計賺息。