大型銀行重現按揭現金回贈 5年來首次｜李聲揚專欄

蒼海桑田，廢老話當年。十年前（2013年）筆者買樓時，銀行提供1%回贈。換言之，申請500萬元按揭，銀行回贈50,000元，都相當開心。
更好玩的是，當年不少供樓人士，在罰息期後（一般是三年）都會「轉按」，將按揭轉去另一家銀行。皆因其他銀行也會提供回贈，減去律師費，依然有賺。
銀行搶業務最癲之時，甚至提供2%回贈，據說早幾年甚至見過3%回贈。但近一、兩年，回贈卻絕跡市場。
中銀香港今次重新推出回贈，值得留意。固然中小型銀行之前已有提供回贈，但中銀香港作為市場「一哥」，意義相當不同。
樓價近年下跌，眾所周知，不用討論。而的確早前即使夠膽買樓，想「上會」也有點難度。所謂「難度」肯定不是銀行完全不批，但「門檻」一般較高。

例如有時會出現估價不足的問題，成交1,000萬元，銀行卻不必肯估足此價。又或者是銀行要求更多文件，例如證明你在現在公司工作已久。又或者是明明以往「最低要求」的收入是50,000元，現在銀行可能再提高要求。至於自僱人士，或者收入不固定的申請者，要申請當然就更有難度。

銀行較前更揀客

肯定的是，銀行比以前更加「揀客」。而銀行無非是打開門做生意，怎會有錢不賺？講到尾，還是「風險管理」。以往錢比較易賺，批出按指就寬鬆一點。現在就會比較小心。
香港人十分奇怪，總以為銀行是樓神，銀行肯定知道樓市走勢。當銀行變得小心，不太想做按揭生意，大家就覺得銀行是「看淡後市」，肯定銀行都覺得樓價會跌。你去買樓正傻仔。

銀行是否神仙？筆者不知道。銀行如何看樓價？筆者也不知道。但筆者任職銀行的年代，從未聽過公司要如此和客戶「對賭」。
講到尾，生意還是要做，只是調控批出條件。總不能因為銀行CEO看好樓市，就狂批按揭；然後銀行CEO看淡樓市，就一單不做（況且，金管局也會有一定指引）。
可能大家不知道，香港人真係好鍾意供樓。香港的按揭拖欠比率，長期都是極低。
現在都說樓市爆煲，但拖欠比率仍是0.1%（你沒有看錯，是0.1%，不是1%）。當然悲觀論者，總會認為現在不爆下個月爆，下個月不爆下年爆。但至少史上，即使最為「慘情」之時，在1998年亞洲融風暴和2003年「沙士」期間，拖欠比率也不過大約是1%。當然你可以說1%也很高，但此數字和外國或香港其他類似貸款相比，實在是微不足道。

而按揭拖欠比率低，也多得金管局過去多年的措拖，基本上保證可以「上車」的，都是收入極高，抬一大舊錢上會的有錢之士，這些人的防守力極強。所以負資產是一回事；拖欠按揭又是另一回事。
況且，樓按全都是有抵押貨款，銀行批出按揭時，也肯定不會批足十成。換句話講，即使借款人無力還款，單位變成銀主盤，銀行「損手」的機會其實也不大。
坊間講法的問題是：只著眼樓價走勢。而忘了對銀行來說，息口走勢才是最重要。
過去一兩年，銀行不太願意做按揭業務，最大的原因是因為：資金成本上升。
美國自2022年頭開始「暴力加息」，銀行的資金成本上升。問同業拆借也好，或者是付給存戶的定期存款利率，全部都在上升。當然理論上銀可以將上升成本轉嫁給樓宇買家，但若息口太高，用家又不再想買樓了。

但現在的情況呢？美國極大機會會在9月中開始減息。銀行間的同業拆息已經大跌，而大家去銀行看看，也見到定期存款利息減得極快。事實上，銀行的綜合資金成本已在下跌。
讀者可能奇怪：那銀行的按揭業務收入，不是也會受減息影響嗎？答案是一半半。
若大家像筆者般，現在仍供緊樓，就會知道過去不少按揭計劃，雖然和拆息掛鈎，但都有封頂水平。現在的情況是：拆息在跌，但按揭利率仍未跌至封頂水平樓下。
換句話講—銀行的資金成本水平在跌，但按揭息口水平卻沒有跌。這就變相令銀行的利潤空間大了，自然就有機會提供回贈。