持酒店收租的朗廷信託

此信託於2013年中成立及在港交所上市，定明分派不少於可分派收入總額的90%。

持有酒店

朗廷信託比之前介紹的房託略為複雜，朗廷信託的酒店出租予總承租人（鷹君的間接全資附屬公司），朗廷信託所收取租金由經協定之固定基本租金（每年$2.25億港元）及可更改租金（按該等酒店的合計經營毛利（扣除全球市場推廣費用前）的70%計算）組成，而朗廷信託產生的經營開支主要為服務費及酒店物業相關開支。

大家可以這樣理解，朗廷信託將酒店物業出租，每年最少收取租金為$2.25億，另外再加按酒店業務而定的租金，這就成了朗廷信託的總收益。然後再跟協議支付一些營運費用，再扣除融資成本及稅項後，就成了「可分派收入」。

由於過往都採用100%分派政策，朗廷信託持有人完全收取了這些「可分派收入」。至於盈利數字，由於包括每年的物業重估數字，所以只能作為參考之用，對投資者收取股息沒有影響。

「朗廷酒店集團」 為酒店管理人，是鷹君的全資附屬公司，管理酒店的日常營運及市場推廣。朗廷酒店集團首家酒店在1865年於倫敦開業，成為當時歐洲少數主打豪華的酒店，現已擁有逾150年的經營酒店經驗，主打高檔市場。

酒店質素不低

【圖1】–3間酒店的收入貢獻

朗廷信託現時持有3間酒店，均處於交通便利的地點，而根據香港旅遊發展局分類，朗廷酒店與康得思酒店為甲級高價酒店，逸東酒店則為乙級高價酒店，均有一定的質素。

3間酒店都是朗廷信託重要的組成部分，而兩間甲級酒店貢獻佔比較多。至於平均房價方面，香港朗廷酒店較貴，其次是香港康得思酒店。

【圖2】–酒店營運數據

雖然酒店本身有一定質素，但中短期都會有波動情況。從數據可見，2016年的平均房價比2015年有所減少，反映市道仍然一般，但入住率回升是見底訊號，而這情況均出現在3間酒店中，反映大環境均有類似情況。

從數據可見，酒店的業務情況會因大環境已變得波動，業務本質有點被動，這最終會影響朗廷信託的收入，從而影響持有人所收取的股息，這點不得不注意。

香港朗廷酒店

香港朗廷酒店

香港朗廷酒店位於尖沙咀北京道8號，開始營運年份為1994年，旅發局評級為「甲級高價」，建築面積37萬5千平方呎，客房數目為498個，並有1個宴會廳及4個功能性會議室。

由於位處尖沙咀，以及酒店屬較高質素，因此行高檔路線，房價定價較貴。於酒店內的中菜館獲米芝蓮最高級別的三星級別，是全港兩間得到三星級中菜館的其中之一。

雖然當中有相當的質素，但這類較貴價的酒店，對國際經濟情況亦較敏感，令收入略為波動。

香港康得思酒店

香港康得思酒店

香港康得思酒店位於旺角上海街555號，連接朗豪坊商場，開始營運年份為2004年，旅發局評級為「甲級高價」，建築面積58萬平方呎，客房數目為668個，有1個宴會廳及3個功能性會議室。

香港康得思酒店數年前曾經翻新，酒店都有一定質素，但位處旺角區始終不及尖沙咀，以甲級酒店的類別來說，平均房價比香港同類的酒店平均數為低。旺角區來說是有地標及代表性的酒店，而當中亦有餐廳得到米芝蓮二星級別。

香港逸東酒店

香港逸東酒店

香港逸東酒店位於油麻地彌敦道380號，開始營運年份為1990年，旅發局評級為「乙級高價」，建築面積有33萬9千平方呎，客房數目為465個，有3個宴會廳及2個功能性會議室。

酒店雖然處交通方便位置，但區份檔次不算高，因此定位中高檔次，酒店收益雖不及其餘兩間酒店，但本身仍有一定的質素，是朗廷信託的重要組成。而在顧客結構中，這酒店比起另外兩間酒店，受中國旅客的影響較大。

業務分析

【圖6】–酒店客戶地域分類

【圖7】–酒店客戶分類

相比起房託，這信託由於酒店業務影響，令收入較為波動，受著外圍經濟環境及香港旅遊業影響，引至股息較為不穩。雖然朗廷信託有基本的租金收入，但可變動收入部分始終佔較多數，這部分必然受酒店業務情況影響。

圖中見朗廷信託的旅客結構中，中國旅客佔3成，雖然都會對酒店收入造成影響，但已算不太集中，而各國家的旅客算是有所分散，但在大環境影響下，當中總存在風險。而各類別的旅客中，算是有一定的分散情況。

【圖8】–香港整體酒店營運數據

香港旅遊業近年的情況有點波動，對酒店業的影響不少，而這往往都是外圍環境造成，香港及酒店所能做到的變得有限，情況有點被動，這亦是投資朗廷信託所面對的風險。

在2015年由於各國匯價明顯下跌，加上該年自由行明顯減弱，令這年的收入明顯減少，到2016年已穩定，往後大跌的空間有限，但旅遊業總面對不同的風險，這點投資者要明白。

中國旅客過往高增長期已過，往後漸趨平穩，酒店收入間中會有波動情況，但從長遠計，香港的吸引力仍在，有質素的酒店總不會太差。朗廷信託估值為$184億，每單位資產淨值$5.65，這可作參考，但不能作為投資時的唯一指標，而股價大多有一定的折讓。

投資策略

朗廷信託在比之前介紹的房託風險略高，因為收入會受酒店營運情況而影響，過往的派息記錄亦較為波動，而股價亦略有波動，因此風險承受程度較低的投資者，就未必適合投資這信託。

朗廷信託當中的酒店有一定的質素，而香港亦不斷發展各基建，例如高鐵、機場三跑、港珠澳大橋，目的都是想吸引更多旅客來香港。酒店業務總有高有低，但只要有質素，長遠回報總不會太差，投資者不要太集中股價及一期的股息，而應該以較長期及平均角度看。

在評估當中的股息回報時，應該用平均去計算，將過往數年的股息計平均數，然後再以現時股價計算息率分析是否吸引，由於當中略有風險，股息要較高才能抵消，起碼達7.5%-8%才算有吸引力。

另外，當旅遊業遇上不景期時期，股價會有明顯的回落，但由於朗廷信託本質不差，長期總有一定價值，所以若把握這機會投資，往後股價會有明顯上升，而股息的升幅亦不少，是理想的投資機會。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）