38歲夫婦每月支出近5萬元 拆契再買樓vs投資vs年金 哪種理財方案回報較高？｜財智姊妹淘
1. 把手頭上聯名出租物業拆契改為太太（36歲，文職）單名持有，再加按及連同手上現金作首期，買同區之物業（劉先生單名持有）作出租用途，預計樓價為650萬；
2. 如這方法不可行，還有其他投資增值方案嗎？
撰文：財智姊妹淘｜圖片：Unsplash
讀者兩夫婦的財政情況：
每月收入：88,000元
- 劉先生：45,000元
- 太太：30,000元
- 租金收入：13,000元
每月支出：47,800元
- 供樓 -出租物業：10,500元
- 家庭/個人開支：35,000元
- 宿舍租金（註1）：2,300元
流動資產：770萬元
- 現金：120萬元
- 出租物業（註1）：650萬元
負債：
- 出租物業：192萬元
註1：尚餘約18年供款年期，現居於宿舍
專家分析：
在將現出租物業拆契、加按想法上，筆者有以下溫馨提示：
1. 由聯名轉至單名持有時，需付一半樓價（即325萬元）的印花稅 – 現為70,000元；
2. 銀行亦會要求根據劉太的付款能力重新審批按揭，由於是出租物業，最高按揭額為樓價五成（325萬元），但可將租金收入一併計算作入息（總入息約36,500元）；若以年息2.5%，又維持相若的供款額及延長至25年供款年期，每月供款變成11,300元，最低入息26,000元，並可套現約60萬元，若減去要支付的印花稅，淨套現額為約53萬元。
至於構思中的新購出租物業，若敘造五成按揭，年息2.5%，30年年期的話，首期及相關費用約355萬元，每月供款約12,900元，最低入息要求約30,800元，符合劉先生現入息水平，所以最大考慮便是能否籌措到所需首期。
筆者這樣看：
1. 雖然劉先生坐擁過百萬元現金，但投資方向只有物業，過於單一化，而且跟據現時的儲蓄速度，相信要一段長時間才能累積到所需首期，所以筆者建議劉先生作多元化的投資，但要先預留6個月支出（約30萬元）於銀行活期戶口作為緩衝儲備，以作不時之需；
2. 劉先生可考慮將每月一半儲蓄（20,000元），連同套現出來的53萬元投放在投資、增值方案，假設平均年回報6%，三年後此組合料可累積至約250萬元，連同餘下的每月一半盈餘，總資產共322萬元；
3. 若三年後樓市仍然處於亢奮高位狀態，令置業大計受阻，大可繼續維持這策略，直至合適時間，是一個進可攻、退可守的策略，切勿太以氣用事，為入市而入市；
4. 投資組合方面，2021年是新舊經濟交替的一年，2020年時新經濟大放異彩，而隨著疫苗推出，舊經濟版塊有機會從谷底反彈，況且美國國債孳息率高企，對新經濟版塊有一定的壓力，何去何從，筆者建議劉先生多和投資顧問溝通組合配置及策略。
若決定不再買樓，可改選用年金方案，為自己退休後製造「長糧」，若維持每月供款20,000元，以15年供款計算，60歲時開始收取年金收入，每月可收取37,000元（60歲時折合約現值20,000元）直至終老，也是不錯的選擇！
劉先生終有一天退休及交還宿舍，所以或需收回其中一幢出租物業居住，那時被動收入將減少，對日後退休生活有多大的影響呢？筆者建議應及早檢視。
美聯金融集團高級副總裁 – 鄺翠玲 CFPCM
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