投資︳月入10萬兩夫婦擁30幾年大圍私樓 想慢活人生︳諗sir專欄

本人:38歲、月薪63000、現金2.5m、股票600k ，單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m。
太太:同年月薪約33000、新買樓花長成交期買入6m已預3成首期到時上會、Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅
我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

諗sir回應

讀者自住在大圍私樓，大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏傲莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。
時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同
（一）他們選樓有時喜歡低層多一點
（二）選的樓很少會超過十年

而名城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?

投資︳換樓出九龍

現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?

投資︳年息鎖在5%

AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。