手持兩物業 任職公務員不能放租 唔買樓還有甚麼錢滾錢方法？｜諗Sir
已用丈夫名義購入一所750萬元的新界兩房單位自住，敘造九成按揭，月供近30,000元。 由於丈夫職務問題，他買的單位只能自住，不能出租，因此投資的事宜只能在我那邊。
2019年用本人父親名義，在他59歲時，購入400萬元的元朗區單位（敘造九成按揭，目前市值420萬元）收租，本人做擔保人，現月供14,000元，收租8,500元，要另外每月補貼5,500元供樓，因此我們已完成購買第二個物業，現想向第三個物業進發。
由於還是40歲以下，本人名下沒有持有物業，因此想以個人名義購買，但我已是擔保人，再買借貸力好像不足，而且要扣減一成借貸力，好像行不通。
因此請教諗sir意見，到底應該重投房屋資產市場，還是尋找其他投資機會，如車位、股票、工廈？ 現時約有現金70萬元、股票20萬元，平時雙方父母家用合共約20,000萬元，每月儲起碼45,000元。謝謝你的解答。讀者Mandy上
撰文：諗sir｜圖片：unsplash
用讀者自己名（太太）買，由先生擔保，由於先生工資93,000元，單人借貸力達1,200萬元（93,000/10,000×50%×2.59*），現已用借貸力約670萬元（750萬元×90%），即仍有力作為擔保人，買約500萬元左右的樓。
讀者自己借貸力只約400萬元，擔保買元朗樓已一次「榨盡」，所以買第三間要靠丈夫食餬。 當然倘若讀者有親姊妹兄弟，搵他們擔保都得，不一定要丈夫。至於阿爸、阿媽年過60歲，或未有工返的話，擔保的事就不要想了。
留意新買樓的現金回贈仍在高水平，只是轉會的壓低了。 筆者認為要成為良好的按揭轉介公司，今年更考工夫，若可以留低一批與銀行有好關係及專業的按揭中介，對整個市場是好事。
筆者不認為讀者要買工廈或車位投資，因家庭流動資金僅100萬元太少，失業率攀升最大影響是開舖，但買開舖位的人絕大部分都頗有財政能力，舖主實力高重可以守得下。
大屋苑不難易手
至於工廈和車位若一空租可以成年；相反，減些少價的大屋苑易走貨，惟一房和studio的住宅不則適用。
反而將資金三分之一留股票；三分之一買債券收10%至12%年息；三分之一留現金是好事。 買股票可有策略，其中一個方法是利用成交計出動量，例如領展房產基金（00823）的動量在3月30日已不再創新低，但股價就跌緊，形成背馳，相信已見底。
同一道理，投資者可用excel去留意該股何時將見頂。動量和股價均可放落excel計。欲知excel點幫你決策買賣，可留意筆者網上講座。
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