香港樓市︳房地產市場範式轉移 港樓高位跌7成︳格爾專欄

最近筆者翻看自己年少時的博客文章，在2017年發表了三篇樓市長線預測，推論香港樓市長線將下跌七成。
現在回看發現雖然當初文筆稚嫩，現實中也出現了一些加速因素，但當時的分析大方向是正確的。
以下是筆者當時（仍是22歲大學生）的主要論點：
（一）年輕人購買力不足，大多需要上一代資助「上車」，情況不可持續；
（二）新一代的思維改變，部分有能力置業者寧願花錢去旅行，也不願成為樓奴；
（三）移民潮，當時每年有7,000多位中產人士移民。（這一點近年大大加速了）。

一舖養三代成過去

（四）新移民結構不理想，當時大部分新移民都是來港一家團聚，沒有置業需求。

（五）香港對內地富人失去吸引力。
（六）人口結構不理想，生育率低，老年人口翻倍。
（七）人工智能（AI）引起中產失業潮：香港四大支柱，金融、物流、服務、旅遊的前三者，都易受人工智能的衝擊。
以上論點中第三點出現了加速，第四點有高才通後也出現了變化，衝擊最大的第七點尚未發生。
香港樓價有沒有可能真的大跌七成呢？讀者不妨一起看看市場上其他「範式轉移」的例子。
一舖養三代曾是不少投資者的信仰，但電商興起後出現範式轉移，有商舖租金下跌七成以上。
Uber（美股代號：UBER）出現後，市區的士牌價下跌了六成。

在家工作興起後，原來寸金尺土的紐約寫字樓空置率，接近三成。
上世紀90年代日本樓市崩盤，東京樓價連跌20年，由高位跌了80%。原本看似不可能的極端情況，在「範式轉移」下都有機會發生。
現在全球樓市在發達國家生育率，普遍低於人口替代率的情況下也發生了「範式轉移」。
人口下降趨勢意味著長線住宅需求將大幅下降，供應也會隨老年人口過世而重回市場，樓市由供求倒置。
當一個市場失去上升預期，資金便會流出，轉移至有利可圖的板塊，未來房地產失去投資屬性，只剩下自住價值。
香港樓市比其他地方更嚴峻，除了人口引起的「範式轉移」外，還要面對上文所述的挑戰，另加，筆者2017年未能預計的貿易戰，人民幣貶值和未來北都的50萬伙供應。

樓市的「範式轉移」已經成為溫水煮青蛙的不可逆轉危機，可惜仍有不少市民當局者迷，連部分地產商也未能獨善其身，唯獨香港富豪李嘉誠再一次把世事看透，一早已把資金從樓市抽走，分散到世界各地的不同產業，香港人跟誠哥走向是不會吃虧的。