恒隆地產賺得多派得多 逾4厘息好過買樓收租｜港股專題｜投資有道

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

恒隆地產趁低吸 4厘息長揸值博

恒隆地產7月底派發的中期成績表，由於缺乏物業銷售收入， 上半年總收入全部來自物業租賃業務，按年減少18%，至42.04億元；整體營業溢利倒退13%，至32.17億元。 期內純利35.16億元，下跌25%，除因為賣樓收益欠奉，物業重估收益14.38億元，遠較去年同期24.56億元為低。

如撇除物業重估及相關影響，基本純利22.29億元，跌幅僅4%，中期息維持0.17元。 按業務及地區劃分，核心物業租賃業務維持增長，物業租賃收入有42.04億元，增長2%；當中內地佔逾一半，達21.9億元，升幅1%，主要受到人民幣貶值影響。

如以人民幣計價，內地物業租賃收入18.94億元人民幣，增幅有7%；內地業務營業溢利增加9%，至12.86億元人民幣，平均邊際利潤率上升至68%。 資產增值加添動力 上半年內地租賃物業組合表現理想，旗下內地八個商場總收入增加8%，至14.79億元人民幣。 上海恒隆廣場兩年前完成翻新後，銷售及租金收入均持續錄得增長，上半年收入8.27億元人民幣，上升8%；該項目的商場及辦公樓租出率分別達98%及93%。

上海整體物業收入增加4%；上海以外地區的物業收入更大幅增加14%。 期內上海港匯恒隆廣場商場收入減少4%，至3.94億元人民幣。第一期優化工程已經完成，北座重新開業，而翻新部分悉數以較高租金租出；至於南座及其地庫優化計劃預期今底起分階段完成。

無錫恒隆廣場辦公樓收入亦減少3%，至4,000萬元人民幣；其第二座辦公樓正進行預租，預計下半年交付予租戶。 瀋陽市府恒隆廣場辦公樓的頂層19個樓層，改建成康萊德酒店的項目即將完成，料下半年投入營運，該五星級酒店將提供315間客房及一個容納逾500人的大宴會廳。

本港業務穩紮穩打

隨著上海港匯恒隆廣場商場及無錫恒隆廣場辦公樓大型翻新工程陸續完工，以及瀋陽改建酒店投入營運，料將進一步推動內地業務收入增長。 本地業務表現穩定，本港物業租賃收入及營業溢利分別20.14億元及17.3億元，增長3%及4%，整體租賃邊際利潤率86%。

香港商舖組合仍是主打，收入增加4%，至11.98億元；零售總額增長7%、租出率收窄1個百分點， 至96%。 本港辦公樓組合收入增加3%，至6.55億元；租出率同樣收窄1個百分點，至93%。 受惠於御峯和濱景園租出率上升，住宅及服務式寓所收入增加5%，至1.61億元。 雖然上半年無物業銷售貢獻，但期內透過招標形式，以3.38億元出售藍塘道半獨立式大宅，以實用面積4,571平方呎計算，呎價73,988元，創出該項目新高。

惟要留意由於買家有長達三年的特長成交期，會否下半年入賬仍是未知數。 除透過資產增值，內地發展中及已計劃項目陸續有來。 昆明恒隆廣場建築工程正如期推進，該綜合發展項目總樓面面積43.2萬平方米，包括購物商場、甲級辦公樓、服務式住宅及酒店等；商場及辦公樓部分將於下半年開業，其中商場約八成半面積已租出。 武漢恒隆廣場總樓面面積46萬平方米，同屬大型綜合發展項目，預計2020年起分階段完成，商場和寫字樓招租工作經已展開。

至於杭州恒隆廣場項目亦已動工，總樓面面積19.41萬平方米，計劃於2024年起分階段落成。 香港方面，兩個計劃中項目包括牛頭角淘大工業村重建為可出售住宅物業，以及與母公司恒隆集團（00010）合作的北角電氣道項目，將重建為總樓面面積10.5萬平方呎的商舖及辦公樓。

回饋政策非常鮮明

有大行就擔心，新投資項目令恒隆地產負債水平上升，日後利息支出增加將限制股息增長。 花旗指出，為杭州項目補地價令集團淨負債由去年底的149億元，上升至254億元，淨負債比率升至17.6%，加上未來每年要投入50億元資本開支；在新項目未能提供現金流貢獻之前，未來兩年股息增長空間有限。 不過，鑒於其內地業務營運表現理想，故將目標價由14.1元調高至16.1元，評級維持「沽售」（見下表）。

不過，滙豐則唱好，認為透過資產增值工程，現有內地項目已能為集團提供內部增長動力，新項目於未來幾年帶來額外收益，將進一步推動業績增長。 該行於中期業績公布後，隨即將恒隆地產目標價由23.3元上調至23.8元，評級維持「買入」。

回顧恒隆地產的派息紀錄一點也不失禮（見下圖），由2000年全年每股派0.36元，至2014年最高紀錄的每股0.76元，翻了一番有多。 管理層的回饋政策非常鮮明，賺得多便派得多；以經營溢利來作基礎，派息比率幾乎百分之一百。 過去四個年度，恒隆地產每股派息維持於0.75元，現價股息率有4厘以上；再者，投資期過後，勢將激發新一輪增長，建議把握近期市況低迷的機遇，趁低收集作長線收息之用。