「港版恒大」存在嗎？剖析中、港發展商營商模式 為何內房10年時間內 能達萬億市值

撰文：經一編輯部｜圖片：unsplash
回顧內地房地產行業，內房最初主要由有國企背景的公司主導，根據《2010年房企銷售金額30強》，當年首三位的內房企業分別是萬科企業（02202）、保利地產、綠地集團，三間企業的大股東均是國企，該年的萬科年銷售金額為1,026億元民幣。

2017年民企發圍

直至2016年，作為民企的中國恒大（0333）已登上榜首年銷售金額為3,731億元人民幣、碧桂園（02007）亦排第三名，首五名其餘三間仍為國企背景房企。
雖然在2016年，恒大勇奪銷售冠軍，但當年中糧集團、首創集團、萬科等國企仍然表現出霸氣與任性，不斷揮金買入多塊「地王」，房企「央企化」是當年的主要論調。

真正好戲在2017年，該年是恒大、融創中國（01918）等民企發跡的元年。

「地王」在2017年不再復見，熱點城市溢價率回落，但因為2016年開始大搞的「棚改貨幣化安置」發揮作用，大幅釋放二、三、四線城市的樓市庫存，大量老舊小區能夠被用作發展。

所謂棚改貨幣化安置，就是指政府部門直接以貨幣的形式，補償被拆遷棚戶區居民，而後居民再到商品房市場上購置住房。

因此，雖然2017年「地王」銷聲匿跡，但「棚改」讓不管是大型房企，還是中等規模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

而且房企拿地十分積極，恒大、碧桂園本身土地儲備已極豐富，但當年仍然不斷買入土地，分別買入8,000萬、1.3億平方米土地。

同年，融創中國通過收購合併，新增了大量可快速變現的貨值，使得融創不僅實現爆發式增長，在2017年，成為「3,000億新貴」，也使得企業的土儲成功破億。

同年，國企背景的綠地、招商、金地集團、華潤拿地漸趨保守，銷售排名在逐漸下滑，王者之位向民企拱手相讓，恒大及融創當年股價亦狂飆，以年內高位計，年回報達500%（見圖表四）。

當然，這些高速增長，資金來源來自超高負債，而且成功的做法亦一直沿用，直至去年「三條紅線」，內房才出事。

香港發展商穩建原因

很明顯，相對內房的高速增長，本港的發展商發跡過程艱難很多，造就了今時今日穩健的性格。

雖然現在的樓價看似長升不跌，其實過去曾經歷大上大落，形勢的不斷變化，有時正是考驗發展商解決難題的能力。

例如，1980年時任美國總統列根上台，實施緊縮貨幣政策打擊通脹，推動香港利率大幅急升，翌年香港最優惠利率升至20%的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21%。

這時期，港府又修訂賣地政策，取消「分期付款買地」，令發展商購買土地的成本更形沉重。當時，銀行更開始不願借出貸款，在分期付款方面的貸款幾乎沒有增加，就算成功貸款，按揭成數亦壓低六成。

這導致當年地價、樓價、租金全面大幅下跌，1982年是香港地產業過去七、八年間最暗淡的一年。很多時候拍賣官在無可奈何下，被迫將多幅官地收回。

據統計，1984年港府共推出50幅官地，上半年佔30幅，其中六幅因無人承價而收回，而下半年則有20幅，其中七幅收回。

直至1985年情況才好轉，往後13年地產業表現得非常蓬勃，成為香港經濟中最重要的產業。但往後幾年，又要經歷「金融大鱷」索羅斯的沽空，以及2003年「沙士」的經濟低迷。

「中國房地產商的瘋子太多了，瘋子的前途大半就是兩個，一個是進監牢，一個是破產。」這是恒隆集團（00010）主席陳啟宗，數年前在博鰲論壇的講話。

最近內地網絡驚嘆陳啟宗是先知，但如果深入了解過香港地產發展史，就明白為甚麼香港發展商如此重視穩建發展。