從80後角度分析樓價

首先大家要了解近年樓市的局面，自政府推出不同的打擊樓市措施後，引至買樓及賣樓的成本增加，市場的供應及需求都同時減少，而這就會出現一個現象，就是所謂的乾升與乾跌。

當市場買賣較多時，買家不買這樓就買另一層樓，而賣家不賣給這人就賣給另一人，市場價格較能反映實況。但當市場很少買賣時，想買的人與想賣的人，就進行了一場比耐性的遊戲，誰的耐性低就要作出較大的讓步。

進入乾升乾跌狀態

在過往兩年，業主的耐力較強，故買家要有較大讓步才能入市，引至樓市乾升，但近半年開始逆轉，所以出現較快的回落絕不出奇。

不過，大家見報導常見劈價消息，這未必能作為市場的指標。首先，劈價是談判技巧，刻意地開高價再劈價亦是沒有意思，故成交價才是事實。另外，傳媒很喜歡集中報導，當近期「劈價」成為吸引眼球的字眼時，傳媒都集中報導這些消息。

例如市場上有100個成交，有5個沒有減價，有45個出現所謂的減價（這是正常樓市議價都會出現的），有45個出現了較大的減價，有5個出現了明顯的劈價，可以肯定的是，傳媒一定會集中報導該5個劈價的個案，而其他的則很少報導。所以，大家憑傳媒接觸到的資訊，未必能反映市場。

因此，整體樓市會下調，業主會有減價，但真正出現劈價的只是少數，是一些要急著放售，實力較弱的業主。反過來說，若買樓人士有耐性找盤，有耐性等盤，有一定的談判技巧，有可能找到少數的平價盤。

需求仍大於供應

另外，分析一下供應方面，近期供應雖比早幾年多，但只是正常化，供應量絕對不多。至於中長期供應方面，香港需要的是數個新市鎮的供應量，但現時所有新發展計劃，政府都未正式展開，再加上現時的政治環境，所有發展計劃都只會愈來愈遲，中長期供應絕對不足，長遠樓價難以大跌。

至於需求，這是令港樓難跌的重點。本人身為80後，近年有很多朋友結婚，其中一個現象是他們婚後與父母同住，而且為數不少。他們都表示想二人世界，但卻買不起樓，現正努力儲首期，待樓價回落就會入市。

我相信出面的樓市專家，不會有太多個從身邊，即結婚而又想買樓的人作分析，他們不明準買家是怎樣的人，準買家的市場正在發生甚麼事。

我再在這裏引用數據，早前有調查發現，婚後與父母同住的比例，由2009年15%，升至2015年32%，以每年結婚宗數約50,000、60,000計，2015年就有近20,000對婚後與父母同住的夫婦，遠比2009年約10,000對多。

多出的，當中有一部分是想買樓人而暫時無能力買樓的人，他們會否買樓？會。但卻是等時機，而這些需求更每一年在累積中，因此，這幾年間其實已累積了一個巨大的潛在需求，只要樓價回落，需求便會立刻出現，令樓價下跌有限。

當然，這些需求不一定有能力購買，例如中原指數在146點時，樓價很高，雖然想買樓的人多，但真正有能力買到樓的人少。即是說，樓市有潛在的巨大需求，但樓價在高位時，他們有心無力，但若果樓價在可以負擔的能力，這個巨大需求就會出現，令樓市跌不下。

中原指數難跌穿100

問題是，那個價格才是大部分人都能負擔，需求出現的價位呢？根據我之前問一些適婚年齡、想買樓而又買不到樓的朋友，以中原指數計算，約在100-115的水平，存在著巨大的購買力（當然，這只是我問身邊人得的資料，未必能作準）。

不過，樓價指數跌穿100水平，除非外在的經濟環境出現大變動，否則不太可能。至於會否跌至100-115水平，這很看市場力量，若供應保持現水平，就未必見到，因為當樓價回落時，這些購買力其實已經等了好幾年，心急去買是可能的事，所以樓價已到有吸引水平時，部分的購買力已會入市，令樓市跌不下。

當然，這個回落過程可以是一、兩年，但由於潛在需求巨大，所以到指數跌至130以下，已經有部分出現。因此，相信2016年樓市雖然下跌，但不會跌穿120水平，故2016年相信只會下跌5%至10%左右。