年尾零售旺季又到 揀定收租股等升
希慎興業在銅鑼灣擁有多項投資物業，包括希慎廣場、利園一至六期、利舞臺廣場、禮頓中心及希慎道一號，合共樓面面積超過383萬平方呎，堪稱銅鑼灣大地主。 希慎有五成稅前溢利來自零售商舖，本港零售市道盛衰對其業務影響尤其直接。
過去兩年零售業走下坡，希慎業務表現難免受壓，今年上半年零售商舖的續租租金便錄得低雙位數跌幅。 管理層預期，全年跌幅與上半年相若，但強調除因零售市道差，部分原因是調整租戶組合所致。
今年3月，本港零售市道現復甦曙光，扭轉2014年2月以來連續37個月跌勢；今年9月零售業銷貨值按年增長5.6%，為2012年12月以來最大升幅。
奢侈貴價品升勢更見凌厲，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值於過去三個月平均升幅達12%。 野村相信，希慎股價除可受惠零售業復甦，更大推動力在於利園三期項目。 回顧希慎2010至2012年股價表現跑贏大市，當時正藉希慎廣場重建進入最後階段及新租戶預租消息陸續曝光。
可以預期，今次新項目的投入，將成為股價上升的催化劑。 利園三期開幕吸金 利園三期前身為新寧大廈及新寧閣服務式住宅，希慎於2012年落實重建，變身20層甲級寫字樓及5層商場設施。 其建築面積46.7萬平方呎，寫字樓佔38萬平方呎；零售樓面面積將由以往的17,000平方呎，急增逾四倍，至87,000平方呎。
項目可提早於今年底前完成，據管理層於中期業績時陳述，已有超過五成寫字樓樓面面積獲承租。 野村指出，利園三期重建的資本開支介乎20億至25億元，估計項目投資回報率可達一成。
項目首年的淨租金收入估計達1億元；至2020年項目整體租賃情況穩定後，料每年將帶來3.4億元淨租金收入，比起重建前每年租金貢獻1.5億元增長逾倍。 隨著高檔零售租務市場最壞時期過去，利園園區的零售商舖組合續租情況已回復正常。
預期希慎廣場寫字樓及零售商舖續租租金亦可取得溫和增幅；加上利園三期的貢獻，有助支持整體租金收入增長。 同時，可望帶動派息比率提升，希慎過去四年派息比率平均為61%，預計2019年往後可增加至65%至70%。
預測集團2017至2019年三年股息率，分別為3.5%、4%及4.2%。 該行預測，希慎今年經常性基本溢利23.02億元，按年倒退2.8%；明年開始回升，2018及2019年分別24.36億及25.63億元，增長5.8%及5.2%。 評級由「中性」上調至「買入」；目標價由42.4元調高至49.5元（見表）。
瑞信同樣看好希慎前景，料利園三期於明年底出租率可達八成，有望於2019年佔整體租金收入約8%，成為支持派息增長的新動力。 現價計落較每股資產淨值折讓超過四成，估值吸引，維持「跑贏大市」評級，目標價則由42.9元調高至47.1元。
有機會派特別息
除了收租外，希慎近20年來罕有地入標買地，兼且跳出銅鑼灣。 去年夥拍香港興業（00480）投得大埔露輝路兩幅住宅地皮，作價合共33.93億元。 兩幅地合共可建樓面面積49.7萬平方呎，總投資額逾67億元，希慎佔項目六成權益。
野村預計，項目可於2022年完成，以總收入87億元及回報率三成計，希慎攤佔利潤約12億元，相當於每股1.1元，有機會以派特別息方式回饋股東。 九倉置業是另一隻潛力未盡顯現的收租股。 旗下投資物業總資產值超過2,500億元，其中海港城和時代廣場已佔七成半；其他資產包括荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈以及即將開幕的The Murray。
九倉置業於上週四（11月23日）以介紹形式分拆上市，從此與九龍倉（00004）成為姊妹公司，前者主打本港投資物業；後者專注中、港物業發展及物流業務，而兩者約61.5%股權均由會德豐（00020）持有。
分拆原意是希望業務分工更清晰，令投資市場有選擇，更重要是令資產潛在價值得以顯現，令股東得益。 但上市兩個星期以來，似乎如意算盤仍未打響，九倉置業與九倉股價與分拆前比較變動不大。 九倉分拆時未有將九倉置業定為房地產投資信託基金（REIT），目的為保留財務靈活度，不希望受高派息比率要求所限制。
摩根大通認為，若然管理層注重股價表現，相信會以定位房地產信託基金為首選。 其次是所持有投資物業大部分屬優質且已屆成熟，資產增值空間不多，收入增長動力亦有限。
九倉置業價值被低估
摩通預測至2019年，九倉置業純利增長每年只有大約3%至5%。 以收租股平均資產折讓約31%為基準，九倉置業合理值為48元；若以派息比率六成半計，股息率約4.2%。 最牛情況以太古地產（01972）資產折讓24%為基準，九倉置業目標價為52元，相當於股息率3.9%，現價上升空間有限，評級為「中性」（見表）。
瑞信則預測，九倉置業今後三年純利的複合年增長率只有1%，在一眾收租股當中屬偏低。 雖然九倉置業的盈利及派息增長較緩慢，但若以派息比率六成半及息率近4%來說，仍算可取。 給予「中性」評級，目標價51.8元，較每股資產淨值折讓約35%。
里昂最看好，認為九倉置業的融資成本正持續下降，對現金流以至日後提升派息比率均有正面影響。 至於分拆後，股價未見起色，相信市場對其盈利前景仍有保留；首予該股「買入」評級，目標價60元，較每股資產淨值（NAV）折讓約18%。
投資磚頭回報點計算？
不少人喜歡投資「磚頭」，但這個世界上任何投資都有風險，買樓收租的回報又應該點計算呢？ 平日我們經常聽到單位租金回報以「厘」計算？
這種的計算方法主要用作初步評估樓價有否偏高，將單位每年的租金除以物業的價值，以一個300萬元的單位，每月租金10,000元，每年租金12萬元計算，該單位租金回報率為4％，即所謂的4厘。
