80後情侶擁市值510萬單位 想加按套現130萬 如何錢搵錢｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫
1．加按套現
龔成老師 您好 本人與男朋友以兩人名下 於8年前買入單位自住 現值510萬 尚欠銀行$120萬 月供$5500
兩人月入$5萬 持現金$70萬 股票$30萬
現有計劃利用層樓轉按成單名物業 套現$130萬出來準備投資 希望將來能夠有被動收入 請問套現後應該等樓價回落少許入市 還是有其他更合時宜的長遠投資方法建議給我們？ 多謝您的時間
補充資料，本人34歲 男朋友36歲
龔成老師：
這刻加按套現，有利有弊。
因為現時已進入加息週期，你加按即是加大借貸金額，將來的還款會增加，同時利息開支會加大。所以，好睇你這筆套出的資金，能否創造出比利率更高的回報率。
另外，加按後你們的每月負擔會增加，如果仍然在可接受水平，這就可以，這亦是最重要的一點。以你們的年齡，仍有條件這樣做，仍算可以承受這風險，只要你明白當中的利弊就可以了。
所以，你一定要計算，加按後供多少，加息會怎樣，能否負擔，如果無問題，就過關，否則可能減少加按金額。
假設你加按$130萬，連同原有$70萬資金，都可以作合理的投資增值（要以穩健行先），可以將部分投資平穩增值股+收息股，例如以分注買入模式進行，每隔2、3個月才入一次市，將資金慢慢入。
目標包括穩健股：盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）。收息股：港燈（2638）、工行（1398）、置富（0778）、香港電訊（6823）、陽光（0435）等，建立一個平衡穩健的財富組合。
同時，不要用盡資金，要預$50萬-$100萬現金，到大跌市時才動用。
你以這模式，一邊進行穩健的財富增值，同時一邊等樓市下跌機會。當出現樓市下跌，你就可以將股票套現，再買入收租樓，提升你的資產項，如果唔跌，就繼續利用股票去合理增值。（對照龔成信箱：Q5187）
2．曼徹斯特樓
你認為投資曼徹斯特樓風險大嗎？睇報導話曼市會受惠於一帶一路，現時租金回報率升幅比起倫敦還要好，而風險就係爛尾樓
龔成老師：
我唔會單睇一帶一路這因素，就決定投資這地。坦白講，我不太熟識這地，而我地投資，一定要投資自己了解的項目。
外國樓有些的確有投資價值，我地一定要分析當中的租金回報率，出租率，法規，城市發展前景，但最重要的，係你要了解當地的社區、發展等。（對照龔成信箱：Q5172）
3．渣打債券
龔成老師！我想問渣打債券，是甚麼東西？
有人話投資回報好高
龔成老師：
即是渣打集團發行的債券，原理如同你借錢給說公司，佢中期會不斷比你一個利息，到期後就會還本金，如果你中途想套現，可以賣給二手市場。
每隻債券有不同的年期、風險、條款，你要仔細睇睇先可以。債券一般是利息不高的產品，如果你見到好高息，反而要小心，背後可能有你未清楚的風險。
（對照龔成信箱：Q5173）
4．月供股票選擇
龔老師 你好,我現在有一份月供的基金.每月1,500,已供5年.目前停供.原因是看見經紀所說的回報並不是當初購買時所說的那麼高,覺得被騙. 現在打算把資金用來月供股票 目前有20萬存款.
請問龔老師覺得 我如果月供股票 除了2800盈富基金 還有甚麼可以選擇? 如果是月供股票應每月供多少?
另外,扣除家用及個人開支,每月有1萬元. 請問應該拿多少出來月供股票?（本人25歲 想資產增值）
龔成老師：
以你的年齡情況，的確可以偏向增值，以月供股票來累積財富最適合，可以用「平穩增值股」+「潛力股」，作為累積財富的重心。
如果你每月可以儲$1萬，以現時的市況，你可以將其中的$7000用作月供，餘下則累積現金，你可以考慮盈富（2800）、中銀（2388）、長建（1038）、港鐵（0066）等作為平穩增值股部分，同時將小部分，例如$2000，月供潛力股如比亞迪（1211），只要時間夠長，就能慢慢助你累積到一定的財富。
至於你現時的$20萬現金，大部分可暫時持有現金，但如果你這刻無乜貨，都可以將小部分，買入盈富（2800），幫你的組合打左底先，等你唔會完全無股票。（對照龔成信箱：Q5174）
5．擔保人
龔成老師你好！我有一個較複雜的背景希望向龔成老師求教！
家中有一位哥哥。兩年前，哥哥因為要結婚，所以父母將家中自住大單位加按，哥哥成功上車。但亦因此，兩年前剛工作的我就要做擔保人，因為加按令父母供不起(本來層樓已經註冊了父母兩個名)。所以現時情況頗為尷尬，因為一個大單位卻綑綁了三個名。
現在，我希望購入資產收租製造現金流。現金流比資產增值更重要，所以不一定是物業。除了物業，我想過車位，但現時租務回報下降，而且按揭成數低，看似不大理想。
於是，我想到了你於大富翁中提到的的士。的士雖然價格下調，但租務回報穩定，且能製造現金流，又有一定壟斷性。
我計過如果轉按現時的大單位，由我一人供樓(我計過我的月薪足夠一人供)，轉按順道加按套現的錢，就足夠付的士的首期。
購買的士後，擁有現金流，繼續以股票累積資產(和適量現金)，待經濟週期下行，樓市有所調整時，就賣出的士。然後，利用股票和的士所增值的現金換上一層收租的細價樓，繼續現金流。如有需要，大單位可賣出，協助購入細價流收租，剩餘現金購回一中單位讓我和父母同住。
龔成老師，看過財務自由行後，我已製作了數個excel表格監察自己的支出，收支表，資產比例等等。股票方面，雖然知識實在有限(例如仍在構思如果我月儲2萬元，應該每月投放15000買優質收息股嗎？ 等問題)，但亦開始加把勁學習，購入香港電訊、工商等股票收息。
謝老師了！謝謝！
龔成老師：
擔保人的確有點麻煩，這會影響你的借貸能力，較好的策略，是你地加快還款後，減去你擔保人的名字，回復你正常的按揭能力。這是較好的策略，如果可以在幾年內做到，那你一用太急去進行其他計劃。
的士牌是一個方向，這是較易借到錢的投資工具，按揭比現時的物業更容易，但並不是無限制的，銀行都會考慮的借貸力的因素，所以，是否能夠順利實行，借到你想要的目標數目，建議你最好先問問銀行，這方面太仔細我都不太清楚。
另外，的士牌可以創造現金流，但這刻投資，時機上只屬中等（不太差又不太好），之前牌價上到$700萬，近期已落到$600萬，估值相對合理。不過，加息環境開始，你將來的供款會增加，未必造到正現金流，這都是當中的風險，你要仔細考慮。
另外，你打算樓市下跌時賣出的士牌套現買樓，但如果樓市的下跌，是因為加息，又或經濟差，的士牌就有機會一同下跌，你的計劃未必成功。
其實，你已經掌握了累積財富的大方向模式，只是執行上的問題，大方向是不斷地以資產滾大資產，並創造現金流。當我地處於這刻時，其實會分析每一項投資工具的回報率，比較並選擇投資，務求令財富變大，再追求另一項目。
所以，你方向已經正確，但如果平衡當中的風險，仍要小心分析。就算這刻買入的士牌，下一步是否買樓或如果滾大，未必要在這刻有確實的設定，因為無人知遲些的投資情況。
至於你講收息股的部分，其實你仍年輕，可以用「先增值，後現金流」的模式進行，即是增值的部分多一點，以月供模式是好策略，但這部分可以進取點，以平穩增值+潛力股，長期月供，效果會更好。（對照龔成信箱：Q5175）
6．內房股
龔成 你好呀！
我首次投資, 想問你點睇 3333同埋3383呢兩隻內房股，謝謝
龔成老師：
對初階投資者來說，中國恒大（3333）同雅居樂集團（3383）未必適合。
這兩隻都是內房股，質素是有的，但同時存有風險，中國樓市近年持續向上，佢地的盈利自然向好，但如果樓市逆轉，就會對佢地造成打擊。加上內房的負債唔少，以及近年內房股的股價已上升好多，你比較佢地一年前的股價，都已經升了一倍以上，這刻的值博率變得較少。
這兩隻股的股價波動都唔少，對初階者未必適合，因為初階者宜投資較穩健的股票。如果你真的好喜歡這兩股，不是不可投資，但就只可小注。（對照龔成信箱：Q5176）
7．複息計算
老師你說的複息計算，其實是怎樣計的？
龔成老師：
這是一個數學問題，如果你有$100，每年增長20%，1年後就有$120，2年後有$144，3年後有$173，這就是複利息，你只要將每年的數，乘以（1+20%）就得。
反過來說，如果你現時有$100，知道3年會變到$173，要計算有多少回報率，就將公式反過來計（這是中學數學問題）。（173除100）然後開方3次方，再減1，就會等於20%。（對照龔成信箱：Q5177）
8．退休生活費
老師你好，對於月供股票有少少疑問，謝謝解答
我現時開始月供計劃，打算是退休後的生活費, 有20年時間，如果希望到時會有每月20000，那麼現在應該月供多少及策略應如何？
我打算以$10,000月供以下，請給小小意見
盈富2800 $3000,；比亞迪1211 $3000；中生1177 $2000；港燈2638 或者 煤氣3 $2000
你覺得這個比例恰當嗎？可以做到嗎？請給點提議！
另外，我現時持有1000股 #700 @368，打算長期持有。9000股939 @6.53
有現金500,000 ,打算等待時機買一些潛力股，請問可否介紹一下，謝謝老師！
龔成老師：
如果你打算將來有$20000每月的被動收入，即是一年是$24萬，如果當時投資穩健的收息工具，假設利息為6%，你到時要有$400萬資產。
如果你以每月$10000的模式不斷投資滾存，假設回報率為10%，20年後你已經滾存到$680萬，即是足夠有餘。因此，只要你做到「每月供$10000」，「堅持20年」，這就可以順利做到。
到時，我只假設你得到10%回報，這是保守原則計算。你上述的月供股票，平均計，可以取得高於這個回報率。不過，中生製（1177）唔知銀行有無得月供，同埋，你將$3000月供比亞迪（1211）再月供$2000中生製，潛力股部分已佔了你一半，佔比大多，應該減少到30%較適合。
騰訊（0700）可以長線持有，這股有潛力，但現價不平。建行（0939）亦可以長線持有。
現金$50萬方面，由於現時股市不平，不用心急去入，可以分注入小小貨打左底先，之後等跌市先入貨。不少潛力股都升左好多，這刻除了月供比亞迪外，已無乜特別意見。（對照龔成信箱：Q5178）
9．月供股票期限
老師，我想問下，其實月供股票有冇期限？例如我今年25，應該供10年？定還是供幾年唔再供已有一定既回報？
另外呢，想問下有關買入股票問題，係咪應該等待好時機(趁低入手）> 怕佢會再升，所以平唔平都照買？謝謝
龔成老師：
月供股票是長期進行的財富累積，可以沒有期限，當然，若然供供下，個市過熱，可以減少供款式停止，但就算一直供，其實問題都不大。
另外，當你的人生階段不同，月供的股票類型都可能不同，所以，當你供了十年，到時要檢視一下你的投資組合，睇下要唔要改變月供的股票。
好多時，保持入貨與等時機，會一同進行。如果你有較大的投資能力，以捕捉買賣時機模式進行，會令你有最大的財富增值效果，但要做到唔易，所以對好多人來說，不用著重時機，保持月供股時最好的。
但如果你有一點投資知識，以一邊月供，同時把握買賣時機，這模式是可以的。（對照龔成信箱：Q5179）
10．買樓
龔成師兄你好，睇左你各本著作已一段日子，最近新樓盤發售，我睇準時機，希望向高槓桿投資進發，以樓宇作為目標，向家人合力供約800萬的樓，希望日後不論自住抑或升值轉售皆可。
但樓價的確超出我一人（20出頭）的可承受能力，月供差不多3萬，因此必須供靠父母供一部份。我自己月入3萬，但同時月供一份儲蓄保險，為期5年，已供1年，月供6000。
父母表示我可以只供5000至10000，並在日後收成時，按比例分配收益。我打算供1萬，但餘下錢不多，相信要同時購入有實力的股票需時會拉長，非常擔心無現金撈好股。你可以比啲意見嗎？不勝感激。
龔成老師：
長期來說，利用貶值現金，買入長期升值的資產，再慢慢償還貶值的現金，你必定有得益的，但要緊記，這是長期進行才可以，同時，背後有風險的，希望你明白。
我地買樓後，樓價與我地的相關系數不是最大，反而你是否供得起，會有更大的影響，坦白講，你大勉強去供樓，的確會造成風險，你要明白這點。另外，你地以全家人能力去供，重點是負擔能力，你地一定要考慮這點，做得太盡不是好事。
所以，上述策略有利有弊，長期的確無問題，但你地都要確保能面對中短期的不利風險。
另外，我一向對新樓有保留的，可能上車較易，但溢價較高，同時利息可能較高，你要注意。
另外，你月供$6000在儲蓄保險的確較多，這類防守性產品，不是話佢無用，因為理財要攻守兼備，但就不用太多，反而留資金去進攻仲好。如果這部分可減半就更好。
至於你供樓$10000，如果無錢餘，始終都不太好，你最好令自己每個月都有少少資金剩。這裡最好想想方法，無論是增加收入，減少自己支出，又或減少少供款，都想令你有現金，如果股市下跌有得買平貨。（對照龔成信箱：Q5180）
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