從屯馬綫領悟「樓是用來炒！」 7月最現實的投資方向：寧買港樓，少看港股
撰文：經一編輯部｜ 圖片：iStock、unsplash
一如過去所言，傳統智慧雖然有可貴之處，但若然投資者麻木相信，以為「一本通書睇到老」即可，完全沒有獨立思考的話，則有書不如無書。
最火熱例子，就是貴絕全世界的港樓，7月就發出一個「紅色警號」，事關由新世界發展（00017）及港鐵公司（00066）合作發展，位處大圍港鐵站上蓋的「柏傲莊III」其中兩座牆身底座混凝土強度竟未達要求，最終決定拆卸重建。
此等大事件竟然在香港發生， 筆者真是聞所未聞。
雖然說發生事件後，上述兩股股價均不算太差，但市傳該項目，最高成交價高見每平方呎45,000元，就算往後「關公」做得如何地好，投資者對相關發展商之發展項目亦必然有戒心（起碼商譽價值或因而下降），這才是筆者認為最值得關注的問題。
說實話，港樓愈賣愈貴，但就愈來愈細，而這趨勢不但反映在私人樓宇上，同樣亦反映在近期公營房屋身上。不信？讀者不妨去參觀近期公私營新樓即可。
筆者自小就最熱愛看「實物」，即是愛玩玩具多過打機；愛吃東西多過玩Cooking Mama；愛看Live演唱會多過看DVD。同樣，當然愛看樓多過看樓書或虛擬實境（VR）介紹影片。
屯馬線通車帶旺地區樓市
最貼身的，乃早前筆者友人入票柏傲莊後，叫筆者「陪睇樓」。
筆者自問對樓市不太熟行，只是自然反應是一入三房單位，看見若要到露台看風景，首要動作是要跨過張床，真是香港獨有奇景。
友人事後問筆者意見，筆者自然不太「多咀」，只是直接答道：「考慮港鐵轉車站樓上，不愁出租，投資價值高；但考慮自住的話，實非閣下那杯茶。」友人即稱：「酒逢知己千杯少，果然是我心中條蟲，去喝酒吧！」
再看多一個例子，港鐵屯馬線通車，雖然車頭車尾最盡幾個站因為多人乘搭，從以往的鬆動，變得站也需要找位。部分網民更直指通車趕走巴士又要被迫乘港鐵，「真係唔通車好過通」。
但現實是，屯門樓價繼續升之餘，土瓜灣站及九龍城地區樓市叫價繼續級級上，尤其是早前走了機場又受累疫情的九龍城幾條食街舖位，又重新熱鬧起來。凡此重重，皆反映投資市場往往最現實。
回說中央經常強調「樓是用來住的」；但香港樓市正正背道而馳，事關抱持「樓是用來炒」此心態的投資者確實不少。
讀者可能會問，樓市已經升到飛天；加上一日政府未「撤辣」，又有移民賣樓推低樓市，樓市企穩已屬萬幸，何來再炒上？
港樓難大跌有原因
筆者則認為，港樓要重返2010至2020年間「飛升」日子的機會確實不大，然而要大跌同樣困難，主因有幾個：
（一）政府官地供應不足，這從發展局早前最新公布的第三季（7月至9月）賣地計劃中，僅推出兩幅住宅地，而且只涉及200個單位可見一斑。另投資者不時聽到要開拓郊野公園邊遠地區發展，又或者要填海（例如馬料水中文大學對出），可見現時樓市供應如何；
（二）即使港人移民潮成市場熱話，但急賣樓移民的一批，相信已走得七七八八（趕在特許入境許可（LOTR）限期屆滿前）；反之，作為內地大灣區發展的一部分，香港未來或變成內地衛星城市之一，這或重新吸引內地資金來港投資，將成為支持港樓價格向上動力之一；
（三）美國聯邦儲備局持續推行量化寬鬆政策（QE），就算未來真的「收水」，但市場已習慣「水多」，實物資產價格並不會因為「收水」而大跌；相反，受惠此輪QE資產增值者，必然有部分會選擇繼續投資，讓資產再滾動增值，同樣會增加樓市需求；
（四）如今股市炒作疫後經濟，而相同事情也會發生在樓市上，事關經濟轉好，市場投資氣氛回暖，最真接是就是就業市場氣氛改善，有助減低供樓壓力；同時舖租卻開始有上升壓力；
（五）疫後經濟炒作另一話題是「通關」，而這將大大增加經濟活力外，亦間接帶動樓市工商鋪成交價格（最少唔會一條街見幾間吉鋪）。
有讀者可能會問：「講了這麼多道理，有沒有數據證明？」
筆者簡單參考香港土地註冊處2016至2020年住宅及非住宅樓宇買賣合約統計數字（見圖表一及二），不難看到流動性相對股市弱的樓市，買賣成交在近幾年皆十分平穩。
就算經歷環球疫情，買賣成交合約價值亦沒有大跌，反映樓市投資者就算面對逆境亦十分「惜貨」，相對愈來愈差強人意的港股，港樓的吸引力似乎略勝一籌。
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