「4+1」完整大灣區布局 呢隻老牌紅籌股價即將爆升

撰文：經一編輯部｜圖片：unsplash、中新社

越秀地產前身為廣州市城市建設開發總公司，成立於1983年，隸屬於越秀集團；成立初期深耕天河地區，將其發展為廣州市重要商圈。

1992年越秀投資來港公開招股（IPO）上市，成為第九間掛牌的紅籌企業。2009年越秀投資全面剝離非地產業務，專注發展地產事業，並正式易名越秀地產。

集團成立以來，開發逾200個住宅項目，同時持有逾40個商業物業，包括廣州國際金融中心。近年更積極布局康養產業、長租公寓及城市更新等業務領域。

2019年，集團引入廣州地鐵為策略夥伴，以每股作價2元，向對方配售逾30億股新股，涉資61.62億元；交易令廣州地鐵成為越秀地產第二大股東，持股量約19.9%。

合作有利集團進佔公共交通為本的物業發展（Transit-oriented Development，TOD）市場，藉新股東進一步鞏固大灣區戰略版圖。

TOD項目已漸成為越秀地產的土地儲備主要來源，去年新增兩個地鐵上蓋項目，包括廣州（水西）星樾山畔及廣州（鎮龍）星匯城，涉及共約103萬平方米。2020年底旗下TOD項目合共總土地儲備388萬平方米，佔整體15.8%，佔大灣區總土地儲備達28.7%。

1+4布局 深耕大灣區

越秀地產實行「1+4」全國戰略布局，以大灣區為核心，並向四大區域（華東、華中、北方及西南）擴張。

2020年新增土地儲備約560萬平方米，令截至2020年底止，總土地儲備達2,454萬平方米，涉及82個項目遍及全國21個城市，足夠未來三至五年發展需要。

若按地區劃分，大灣區土地儲備1,353萬平方米，佔整體達55%（見圖表一）。

集團未有放慢增加土地儲備步伐，今年首兩個月，共斥資67.44億元人民幣，購入三個項目權益，包括杭州老城核心區、重慶渝北區回興板塊，以及廣州黃埔區老黃埔廟頭板塊，涉及總建築面積77.91萬平方米。

至於與廣州地鐵的合作關係變得密切。廣州地鐵於今年2月斥資3.3億元人民幣，入股越秀地產旗下物業管理旗艦越秀服務約8.15%股權。

越秀服務主要提供非商業物業管理及增值服務，以及商業物業管理及運營服務。近年業績增速較母公司更高，2018及2019年除稅後淨利潤分別4,730萬及9,320萬元人民幣；而2020年首九個月，除稅後淨利潤為1.26億元人民幣。

分拆越秀服務在即

越秀服務獲廣州地鐵入股後，集團隨即向港交所（00388）遞交分拆在主板上市的申請。可預期分拆成事將有利釋放資產價值，成為股價的催化劑。

回顧去年業績，越秀地產營業收入462.3億元人民幣，按年上升20.6%；毛利116.26億元人民幣，減少11.3%，毛利率收窄9.1個百分點，至25.1%。

期內集團純利42.47億元人民幣，增加21.9%；核心淨利潤40.2億元人民幣，增幅14.6%；派末期息6.3仙，增加28.5%。集團在2020年，超額完成全年合同銷售目標802億元人民幣，累計合同銷售金額957.6億元人民幣（見圖表二），上升32.8%。當集團中TOD項目佔170億元人民幣，大升236.6%；另外，大灣區實現合同銷售金額達636.6億元人民幣，上升51.1%，佔整體67%。

根據最新披露的銷售數據，集團今年2月份實現合同銷售金額46.07億元人民幣，按年大升281%；實現合同銷售面積17.11萬平方米，上升260%。

今年首兩個月，累計合同銷售金額135.46億元人民幣，增幅218%；累計合同銷售面積為47.79萬平方米，增加192%。管理層目標2021年躋身千億房企之列，以實現合同銷售金額1,122億元人民幣為目標，較去年增加17.1%。

公布業績後，中金維持給予「跑贏行業」評級，目標價2.04元，相當於2021年預測市盈率5.5倍。該行預期，越秀地產於「14•5」期間，每年銷售增長達20%以上。雖然2020年毛利率下跌，但考慮到大灣區高毛利項目的貢獻將提升，預期2021、2022年兩年毛利率可回升。

花旗看好集團TOD項目，料每年貢獻銷售金額200億元人民幣；加上其他可售資源及土地儲備支持，料2025年銷售金額目標直指2,000億元人民幣。該行重申給予「買入」評級，目標價由2.3元，上調至2.38元。

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