失業率暴增樓價仍企硬的原因是… 林一鳴：樓價5年內仍見支持 自住樓唔怕買 首選呢兩區 ！
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫、中新社
本地經濟雖然表現不穩，唯獨樓市就「硬過鐵」，受盡風浪都未見樓價有絲毫跌勢。林一鳴指樓市現時出現平行時空：「香港現時的經濟體系是負面的，所以我看淡工商物業，但住宅類物業未必與經濟未有太大聯繫。」
精英分子人工升得厲害
他以港人的入息，解釋平行時空的出現：「2003年『沙士』經濟差、失業率亦高企，但中高低層的收入都見跌幅。」
「現時香港可分為高收入、中低收入兩堆人，入息中位數約20,000元左右。中低收入群族，有一半人在過去20年的人工都無改變，30年前做銀行月薪是10,000多元、普通文員、甚至售貨員，今日的人工都是得10,000多元。」
但反觀高收入群族，根據稅務局數字，高收入人士（年薪50萬元以上）在20年前約有17萬人，今日有超過60萬人。他續指：「如果你在社會前三分之一的精英分子行列，人工就會升得很厲害。」
「試想像50萬元年薪，平均月薪40,000元，高收入人士買1,000萬元的樓其實無大問題，這群人供樓都不會有太大壓力，兩公婆收入都有80,000元。」
相反，中低收入人士就直接受大環境影響，他以最新的失業率數據論述指：「今次失業率錄得6.4%，而在前三分之一的精英分子大部分處於金融產業，而金融產業的失業率只有2.8%，這幾十萬人基本無受影響。」
但後三分之二的勞動力影響就較大，例如零售、飲食業等行業失業率在9%至15%，年輕人（20至24歲）的失業率高逾20%，即是每五個人就有一個無工開，但重點是，這批人根本不是業主。
他續指：「所以大家就很好奇，為何經濟差和失業率高，但樓市依然企硬？因為今次影響到的人主要不是業主的族群，影響到的只是租客，所以租金有跌勢。」
「精英分子的失業率在疫情如此重大的事件下都只有2.8%，又怎會推低樓價？所以現時就似跌入了平行時空一樣。」
每年只需2萬人就足夠撐起樓市
雖然疫情未有牽動樓價，但國家主席習近平10月底南巡視察，對深圳「有讚無彈」，更表示會開放更多改革自主權交給深圳。更多人擔心「香港會被深圳取替」而影響香港金融產業地位，繼而影響樓價，投資者在未來又該如何部署不動產投資？
林一鳴指未來的購買力主要可分為兩批人，而重點是看頭三分之一的精英分子未來十年在香港會有甚麼轉變、並不是看全部香港人的動向：「這批人在過去五年人工都有增加，又有資產增值， 而這三分之一人慢慢滲了很多新香港人。」
「1997年到現在，大約有160多萬人移民來香港，當中有差不多110萬人是拿著永久性居民的身分。按照大數定律的話，每年80,000人拿身分證，就會有20,000個進入精英市場，這20,000多人全部都買得起亦有需要買樓，這個定律在未來五年是不會變。」
第二批就是上了年紀、子女亦成年的人：「 有一大批人（40至50歲）絕對有能力買多一層樓給下一代，而這個需求非常大，現有的百多萬名業主，有逾60%的已經供完按揭，而這批人多數是40至50歲為主。」
他續指，以現時這兩班人的購買力，新樓的供應是完全追不上。「大圍新盤有逾20,000個認購單，大家經常好奇不是經濟差、失業率很高嗎？為何依然有人買樓？即是說這逾20,000人的購買力，已經足夠撐起樓市。」
「市場上不需要很多購買力，每年找到20,000人就夠。而只要這兩批人身家不會突然蒸發，就已經會食盡所有新盤。」
磚頭再不是投資首選？
「買『磚頭』實無死！」這句說話相信大家都聽過，亦成為了不少人的信念。
雖然樓價企硬唔跌，但林一鳴就表示香港樓投資價值偏低，如果單純只為投資，其實市場上有更多回報更高的選擇。
「香港樓價不會跌，兩、三年後大概都是這些價位，可能會升2%至3%。但說到投資價值，香港樓的租金回報平均只有2厘，投資者還要另外繳交15%稅。」
他續指，市場上要找到2厘或以上回報的投資產品非常容易，笑言騰訊股價從3月300元升到現在600元，回報遠比買樓好。
此外，他表示買債券、iBond等回報有2厘，一大堆投資產品比買住宅樓來得好。「投資樓不外乎都是兩個目的，一是收租；二是博升值。但以現時樓市橫行走勢來看，相對上欠缺投資的吸引力。當然，以自住為前題而買樓是可以的，因為現時息口低，但是首要目標就不是博樓價升，而是保住不要跌。」
將軍澳、大圍區樓盤最有潛力
那麼買自住樓又有甚麼攻略呢？政府去年提出放寬住宅物業按揭成數，現時800萬元以下樓盤，最高可造九成按揭（上限為720萬元）；而1,000萬元以下樓盤則最高可造八成按揭（上限為800萬元）。
林一鳴表示，除非政府政策有大改動；否則，600萬至1,000萬元之間的樓盤是最具潛力：「以前因為政策有瑕疵，所有人湧去買400萬至500萬元的物業，因此市場多了極多『納米樓』。我一直都不建議人買『納米樓』，同區來比較，其平均呎價比兩房、三房單位貴三成，這三成的差價長遠來說會虧錢。」
在地區發展來說，林一鳴預期有兩個區域的發展會較好。第一個是觀塘區：「近來不少大型金融機構都在該區落腳，但觀塘區的新樓盤僅得一個，所以目標區域就會轉移至將軍澳區。」
他相信未來將軍澳的住屋需求會上升，且在完成興建藍田隧道後，只需五分鐘就到達觀塘；加上將軍澳樓盤呎價相對較低，例如日出康城平均呎價約需15,000，對在觀塘工作的banker、或者從事金融行業的人士較具吸引力。
而第二個潛力區是大圍，林一鳴指沙中線興建後交通更便利，只需15分鐘就可以出港島，同樣是會吸引一班在港島區上班的banker在大圍置業。
「要車程短、要新樓、要有會所、又要呎價低，以上要求除了大圍外，基本無其他區做到。」
難見大型移民潮推低樓價
英國政府早前宣布，2021年1月可以申請「香港BNO簽證」，就算沒有BNO的家人亦能申請到英國定居，更不設名額限制。不少人擔心會發生大型移民潮，市場會湧現大量單位供應，繼而導致樓價下跌。
林一鳴表示，如果發生1989年民運時候的情況，中產及高薪人士大部分選擇移民，樓價百分之百會下跌，不過他預期歷史重演的機會不大：「當我們看申請良民證的數字，1月至9月的申請人數有逾21,000人申請，比去年同期跌了6%（見圖表一）。口講移民的人很多，但實際有多少人做呢？」
他解釋指，今次想移民的人，大部分都是受政治環境影響的年輕人：「明白好多人都想移民，但大部分年輕人都屬於中低收入，是否真的做到？」
「現在移民去加拿大、澳洲比起30年前難很多，首先你要有錢；第二你要有份工，不然個個真的去燒叉燒、洗碗、掃地？」
他以會計師移民作為例子，指會計在香港是不錯的職業，但在英國、澳洲找一份會計相關的工作非常困難。即使找到工作，薪金將會有很大落差，未必能負擔租樓、日常生活開支等。
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