夫妻月入8萬 想兩年內2房換3房單位 該如何做好資產配置 | 大灣區 ｜龔成信箱
撰文：龔成 ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
1.大灣區
本人36 歲，丈夫42歲，未有小孩，打算生小孩。3年半前買入2房單位577萬，尚欠按揭410萬，樓價升值，現估價980-1000萬。月供$18000
二人家庭收入月入約8萬，使費約5萬（包括供樓）共有現金$100萬，股票$40萬。丈夫有一基金已供完，5年後可取回100萬。
另外本人則有供一基金月供$2600，現價值40萬，月供$7000股票作日後退休之用。月供股票分佈：
5 匯豐1000
66 地鐵1000
2800 盈富2000
823 領匯500
1398 工商1000
2388 中銀香港500
1211 比亞迪 1000
想請教一下以下問題
1）我們目標兩年內轉買同區3房單位（現價約1200萬），應該怎樣利用現有樓價升值部署？
2) 我丈夫時常往國內工作，對大灣區前景很有信心，想買一個單位收租增值我們應該動用現金100萬去買嗎？
3）有小孩後估計洗費比現在多1-1.5萬，應趁現在有閒餘加大月供股票比例嗎？如果要，現在分佈如何？要加入煤氣或新地其他股票平衡組合嗎?
龔成老師：
1）以資產追資產是最好的方法，你繼續持有現時的2房物業，在按揭方面不用變動，之後到想轉3房單位時，以物業換物業的模式進行就得，這方法最簡單，亦是最好的。
無論遲啲樓價是升是跌，你都能買得到的。你2房單位套現後有足夠的首期買3房的。
因此，物業不用改變策略，到時以換樓模式已得，而其他財富配置方面，則保持平穩增值就得。因為你地首期到時是「剛剛好」，最好有一些鬆動位，因此，這刻你地的投資，不能進取。
其實，你現時進行的分佈基本上無問題，只要保持進行就得。
2）要睇你地是否熟識這一區，這裡有機會，但同時有風險，不少資金都集中在這區，你要選擇發展潛力較大的，以及預期租金回報率較高的。
只要你地計過數，就沒不借助這$100萬，之後都能順利買到3房，那其實可以的。
3）可以加月供金額，因為你地本身的儲蓄金額較高，相對可用的資金較大，這刻加大月供至$12000都可以。現時的組合無問題，加大部分股票的供款金額就可以。（對照龔成信箱：Q6781）
2.中國中車（1766）
你好，想問下隻1766 中國中車既前景，之前有買過$9.86 有貨，現在要蝕放定可作長線投資？謝謝指教
龔成老師：
中國中車（1766）本質不過不失，業務其實穩定，但就缺乏增長力，近年有的生意有略為倒退的情況，但以整體質素來說，仍說是中等的。
這股前景不過不失，相信會穩定，但不要對股價有太大的期望。之前這股熱炒，股價去到不合理的水平，要上翻去並不容易，你可以守住先，但不要期望太快股價就能上翻去。
如果持貨太多，可能要減持部分，轉投其他增長力更高的股票仲好。（對照龔成信箱：Q6776）
3.發展潛力
成哥你好, 小弟30依家先開始學投資, 剛買左你本80後百萬富翁, 因為都想打好個底, 應該從邊度入手呢
因為成哥係書提到去圖書館睇公司年報, 因為我唔見圖書館有擺, 同埋應該去邊度了解一隻股票既背景發展潛力, 謝謝解答。Sam
龔成老師：
我在十幾年前，都是去圖書館借的，但唔係間間都有，同埋要問職員，例如我以前去銅鑼灣中央圖書館8樓借的（而家唔知仲有無）。
你而家只需要上網已經找到（我都是上網），你去www.hkexnews.hk，下載就得，免費的。（對照龔成信箱：Q6777）
4.永續債
老師，我見恆大負債好高，永續債可能是風險的源頭。中國樓市風險高嗎？
龔成老師：
中國樓市不斷升，本身已有泡沫，所以，如果你有睇我答人問題，都幾多人問我內房，但我所有答案都是「小心」，正正是因為擔心這個風險。
但中國政府近年已不斷打壓樓市，就是明白當中的風險。
至於永續債，這當然是風險，我相信「無事就無事，有事大件事」，但我相信中國政府都會留意到當中的風險，相信出事機會不大，但當有某些金融危機出現時，這部分就好有問題。
恆大（3333）是我其中一隻好擔心的內房。（對照龔成信箱：Q6778）
5.江恩理論
龔sir你好！我S11.4入了257光大,請問應繼續持有嗎？
另外月供股票快一年了，想問下我的組合要改動嗎？
吉利汽車（15%）
中生製藥（15%）
領展（30%）
港鐵（20%）
金沙中國 (20%）
少量2800
最後想問龔Sir你對江恩論有何睇法，如角度線，矩陣。實用嗎？小弟最近開始研究，想請教意見。感激不盡！
龔成老師：
中國光大國際（0257）是不錯的股票，有質素，同時前景不差，但這企業往後的增長不算太強，所以估值時不能過高。這股始終有質素，你可以守，不用擔心，中短期上落好正常。
月供股票的部分，所供的都是優質股，雖然近期有所回落，但正是買入的機會，因為長遠的前景都是不錯，你保持月供就得，不用改變，因為月供要長期先會見到效果的。
至於江恩理論，這在其中一種投資方析方法，但由於涉及好多奇特的學說，真的有點「相不相由你」，在100年前，這理論或許幫江恩賺到錢，這是指當時的股市。但到了今天的股市，在全球賺錢最多的人及基金經理，都無人相信這理論。
而我自己，不相信這理論。（對照龔成信箱：Q6779）
6.優質股
龔sir你好，請問早前幾單高鐵工程嘅事件，以及管理層既應對，對港鐵既基本面有邊啲影響呢？質素會下降嗎？謝謝！
龔成老師：
港鐵（0066）是優質股，在這些事件中，你可以更見到佢的優質。當這企業不斷有事件時，你細心想想，政府會否因此而不比港鐵做鐵路，而找過另一間？不會。
市民會否因此而不搭港鐵？不會。
即是說，港鐵在收入與現金流中，不會有這些事件而有所影響。
這麼大的事件，但從根本性分析，對港鐵的影響好少，你可見佢的優質度是很高。最多這企業在興建成本上會上升一點，例如加強管理、監察、安全等。（對照龔成信箱：Q6780）
7.月供股票
龔成Sir，小弟剛畢業出黎做野，現時月入17000，$7500比家用，每月儲$2500
打算用$3000買3隻月供股票十年
$1000買1211，$1000買2800
想龔成Sir比少少意見應該加邊隻股做最後一隻
龔成老師：
你是年輕人，可以進取一點，盈富（2800）是平穩增值股，有平穩組合的作用，比亞迪（1211）是潛力股，有增值作用，餘下一隻，可以選穩健中較為潛力的股票，銀娛（0027）可以考慮。
如果以10年作單位，銀娛的發展將會不錯，這10年可能會有起起跌跌，但10年後，相信已到了收成期，你的回報不錯的。
最點是，你不要理股市上落，一直保持供這3股就得。（對照龔成信箱：Q6774）
8.合理價
成哥 最近我留意有兩這股票, 這你都有推介
1038最近跌至新低
另外6電能都跌至一個合理價
想問這兩隻哪一隻較吸引，及合理價是多少 thanks
我現時持有：823、66、6823、285、1211
龔成老師：
電能（0006）佢在長和系的定位，其實一直都只是一隻收息股，都年來都是這樣。佢不停派息，長建（1038）就會不停收息，這策略在過往都係咁。
長建定位是長和系中基建類的進攻的部分，而電能就是防守部分，作用是不斷供錢比長建。所以，電能只會是收息股，平穩發展，沒有太大的驚喜，而長建則有增值能力。因此，要睇你本身的投資目標係咩。而我較偏向長建。
至於你的組合，當中都是有質素，有潛力的股票，但部分近期下跌了，這是股市經常會見到的事，但投資股票要長期先見到效果，因此，耐心持有，慢慢等收成就得，不用理中短期的股價。（對照龔成信箱：Q6782）
9.四洲集團（0374）
老師, 點睇00374， 四洲集團，股息接近11%, 而且盈利不錯，現係低位，可入？
龔成老師：
四洲集團（0374）本質不錯的，這企業的業務都幾穩定，同有品牌及銷售網絡，所以基本面不錯。不過，最大的問題是增長力好少，近幾年的生意基本上無增長，發展能力不足，因此在估值上不能太進取。
至於股息方面，由於上年有$0.3的特別股息，先令到佢的股息率大增，在正常的經營情況，佢的股息不算多。
現價不算平，以估值來說，是合理區的較上部，未見是吸引的投資價位。（對照龔成信箱：Q6784）
10.友邦保險（1299）
老師其實建唔建議月供1299呢？
龔成老師：
友邦保險（1299）可以月供。
這股的本質不錯，業務不斷增長，生意與盈利都保持向上，前景不錯，這股有一定的優質度。因此，這股有投資價值。
但保險企業，必定會將浮存金用作投資，當投資市場向上時，佢的盈利都會增長，但這同時會令這股的股價較為波動，受投資市場影響。
因此，保險企業買入時最好分注，而你用月供模式買入，是很好的方法。（對照龔成信箱：Q6785）
