內房股邊隻最好 大陸樓剛性需求勁
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片來源：新傳媒資料室
內房股：剛需未改內房佳績有得炒
棚戶區改造早於十年多已經展開，不過，近年中央為加快舊區改建，以配合城鎮化步伐，實行棚改貨幣化安置，不單成為貨幣投放及財政刺激的新動力，對房地產市場去庫存的效力更加是始料不及。中央力撐棚改貨幣化安置，事實有跡可尋。過往多年來依靠基建推動經濟，但基建投資的高增長勢頭難長期持續，即使倚重消費領航，固定投資亦不能大幅放慢下來，故棚改對經濟增長的支持作用相當明顯。
內房股：棚改利三四線城市銷售
市場估算，棚改於2017至2020年將拉動12.9萬億元人民幣投資，可預期絕大部分會流向購置新物業，作為房地產發發展商自然水漲船高。
隨2015年將全國安置比例目標逐步遞增至五成，內地購置物業的需求明顯增加，尤其在三、四線城市，成為帶動整體銷售增長的一股新動力，亦成為近一、兩年內地房地產市場回暖的重要因素。雖然去年一、二線城市銷售量不升反跌，在整體房地產價格大致穩定，以及市場庫存跌至低位的情況之下，具全國銷售布局的房地產龍頭企業，去年業績相當亮麗，業績公布之前，「盈喜」之聲不絕。
中央支持不變
根據政府工作報告，過去三年已完成1,800萬套棚戶改造，而今後三年目標最少要完成1,500萬套。對消耗房地產市場庫存及新增需求的拉動可以想像，亦顯示出中央對房地產市場的支持不變。
瑞銀預期，棚改貨幣化下滑的幅度會相對輕微，對三、四線城市需求繼續帶來支持。今年房地產價格走勢會大致持平，惟去年上半年銷售基數較高，對上市房地產商的中期業績或會有壓力。
另外，由於庫存已處於低位，大部分房地產商將相繼增加施工量，中、長期利潤率有可能因為成本結構改變而受壓。從數據亦可見，去年全國商品房待售面積按年減少15.3%，至5.89億平方米，跌幅比去年首11個月13.7%進一步擴大。
內房股：積極補充土儲
其中住宅部分更見嚴峻，待售面積按年減25.1%，至3.01億平方米；跌幅比去年首11個月23.8%擴大，去庫存力度可見一斑。
瑞銀估算，2016年內地十大房地產商的銷售額佔整體市場約22%，預測去年將提升至26%；若以銷售面積計，2016年佔比為14%，預測去年將增加至16%。以成熟市場美國作為參考，當地房地產市場相當分散，與內地十分相似。
然而，美國十大房地產商在當地銷售面積佔比高達27%，意味內地龍頭房企仍有很大發展空間。
而事實上，去年在限制性政策下，內地300個城市土地成交面積仍錄得約20%按年升幅，扭轉之前三年跌勢，反映房企補充土地儲備積極。加上近年行業整合頻頻，市場集中度將會進一步提高，對於上市的龍頭企業而言，未來優勢會更明顯。
回顧去年內地房地產市場，即使面對調控措施，內房發展商亦大收旺場。
三、四線城市需求帶動
根據中國指數研究院發布《2017年度房企業績排行榜》，碧桂園（02007）以5,500億元人民幣銷售額居首，僅隨其後的為萬科企業（02202）及中國恒大（03333），分別有5,200億及5,100億元人民幣。
在三、四線城市需求帶動下，銷售額逾千億元人民幣的內房發展商達16間，比2016年增加四間。
中金尤其看好碧桂園，公司早前已發「盈喜」，料去年純利按年增長超過九成，主要由於確認收入的物業增加、而平均售價及毛利率亦大幅增長所帶動。
該行認為，碧桂園近年積極增加土儲，2017年新增1.41億平方米土地儲備；加上已有的1億平方米未開工土地，足有助支持未來維持強勁增長。預計今年銷售額更有望突破8,000億元人民幣；2017至2019年收入的複合年增長率可達50%；毛利率可維持在23%以上。
純利方面，中金預測2017至2019年為223.3億、332.85億及469.27億元人民幣，按年增幅則分別為86.3%、49.1%及41%。
中金指，現時碧桂園估值低於過去七年平均數，給予目標價20.68元，相當於2018年預測市盈率10.7倍。
內房股：恒大開局佔優
另一龍頭中國海外發展（00688）雖然未有發「盈喜」，但今年表現獲不少大行看好。野村預期，其去年收入按年增長約20%，核心盈利上升約15%，主因去年比較基數較高，而毛利率可維持三成以上。
展望未來，中國海外發展去年斥資逾千億元人民幣，壯大土地儲備，金額比2016年增加逾一倍；而預計今年可銷售面積按年增加逾四成。
另外，公司正研究推行管理層激勵計劃，落實的話可望對未來銷售有正面作用。現維持「買入」評級，目標價36.3元。
至於去年銷售位列三甲的中國恒大（03333），今年開局保持強勢，綜合1月至2月份物業累計合約銷售金額1,125億元人民幣，比去年684.1億元人民幣，增加64.4%，繼續處於領先地位。業績方面已有保證，公司早前發「盈喜」，料去年純利大增三至四倍，核心業務淨利潤增幅約一倍。
增長主要由於產品附加值增加、費用下降，交付面積增加，以及贖回永續債等。摩根士丹利看好，目標價看29.5元。
從去年中期業績及每月銷售數據分析，部分二、三線內房股去年全年業績表現絕不遜於龍頭股份，即使未有發出「盈喜」，成績表隨時令市場眼前一亮。若然想短炒業績賺餐茶的話，不妨趁公布業績前後多加留意。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
