施政報告2021｜地產股超賣？恒地再跌風險最高達39% 兩類業務成行業曙光 大行：3隻地產股值博

撰文：經一編輯部｜圖片：unsplash

花旗報告指出，雖然政府未有公布任何政策，但就目前的政治環境而言，可輕易通過任何土地供應政策。

該行稱，由於香港樓價接近新高，政策風險的憂慮增加；雖然地產股遭超賣，但料短期內的政策風險難移除，相信該板塊不會持續反彈。

該行相信，零售租賃商政策風險較少，並有潛在通關的催化劑，首選恒隆 （00101） 及九倉置業 （01997） 。

摩通稱，香港發展商短期面臨監管的不明朗，令股價受壓。該行假設發展商將農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零這兩大情況，評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中，該行認為長實（01113）、新世界發展（00017）所受壓力最少，相當股價下行風險約9%，而信和置業（00083）下行風險達20%，恒地更達37%。

從資產負債表方面分析，長實、信置最具能力抵銷由開發收益下跌帶來的影響。

滙豐研究發表報告，指地產股估值變得吸引，而且寫字樓租賃業務浮現新的利好因素。研究建議，投資寫字樓發展商較為可取。

根據研究報告，香港寫字樓市場的基本面改善，料中環寫字樓租金在下半年升3%，明年上升10%；加上即將推出更多跨境金融產品，將帶動甲級寫字樓需求，該市場勢進入上升周期。

寫字樓及零售舖租務成曙光？

滙豐報告列出，本港地產股資產價值（GAV）分布佔比預測。在發展商中，住宅發展佔比介乎14%至30%，其次為寫字樓或商場；當中，長實和九倉的內地發展項目佔比亦不少。

寫字樓及零售舖業務可能成為發展商股價反彈的催化劑，但分析料，反彈不會強勁，而且「不可持續」。

萊坊發布報告指出，8月寫字樓租賃市場氣氛好轉，帶動租金上升，中環甲級寫字樓市場空置率大降，跌至去年11月以來最低。

超甲級寫字樓國際金融中心二期和友邦保險中心上月錄得6%至8%的租金升幅，萊坊形容，租賃勢頭強勁，指很多超甲級寫字樓的空置面積已被填補，九龍區寫字樓租賃查詢和睇樓量增加。

該行預計，在今年第四季，部分寫字樓的租金趨穩定，甚至略升。

零售舖市場方面，由於很多能負擔高租金的國際和奢侈品牌，不再租賃大面積店舖，在這個背景的對比下，萊坊表示，中小型店舖（15萬元或以下月租）的需求有增加的跡象，尤其是適合作餐廳用途的店舖。

該行分析指，綜合不同的利好因素，例如疫苗接種率提高、推出電子消費券，以及推出「來港易」及「回港易」免檢疫計劃，今季零售市場將保持穩定。

然而，滙豐認為，零售地產股的很多正面因素已被反映，因此零售地產股吸引力較低。

該行補充，

新地盈利展望較明朗；信置淨現金流有助抵禦市場不明朗因素；領展派息因本地零售市場恢復和併購，證明其具有增長動力。