撈底地產股｜高質首選新地 股息20年來有增無減 內地業務溢利節節上升

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock

縱使不及新經濟股擁有高增長潛能，但本地地產股既穩陣、股息率較高，仍然是穩健型投資組合中不可缺之成分；尤其市況波動時，其防禦性特質更見可貴。

已擁有20年股息有增無減亮麗紀錄、兼且中港土地儲備充裕的新鴻基地產（00016），絕對值得長期持有。

內地業務溢利上升

集團剛於9月中公布業績，截至今年6月底止，全年度純利上升13.4%，至266.86億元，相當於每股盈利9.21元。

撇除物業重估因素，基礎溢利298.73億元，按年增加1.7%，即每股基礎溢利10.31元。

按應佔權益計，期內合約銷售額約290億元，當中本港佔232億元。

來自物業銷售的溢利209.94億元，上升14.2%；按市場地區劃分，分部溢利當中本港佔145.71億元，減少10.7%；內地佔64.23億元，大增215.7%。

租賃業務方面，內地租金收入增加抵銷來自香港出租物業組合的影響。去年度連同所佔合營及聯營的總租金收入達247.91億元，上升2%。

租賃業務的分部溢利，則增加了3.1%，至191.49億元；當中本港佔135.44億元，減少6.3%；內地增加39.2%，至50.99億元。本港物業投資組合平均出租率維持約91%。

集團今年度賣樓繼續貨如輪轉，天水圍新盤Wetland Seasons Bay第一期於8月開售，並錄得合約銷售額逾63億元，該項目正陸續加推單位。

其他計劃年度內推售的，還包括北角海璇新一期、司徒拔道Central Peak第二期、何文田 Prince Central、元朗站項目、鄰近屯門兆康站項目，以及白石角項目等。

商業物業有荃灣德士古道及橫龍街重建項目，故今年度合約銷售額已有保障。

內地市場方面，租賃業務貢獻未來將會顯著提升。

上海浦西徐匯區ITC預計2023年底分階段落成，項目總樓面面積達760萬平方呎。

南京國金中心樓面面積340萬平方呎，寫字樓部分已落成，商場將於2022年分階段啓業。

集團目標內地投物業組合規模由目前1,500萬平方呎，增加至2024年度的2,500萬平方呎，至2026年度，進一步提升至逾2,800萬平方呎。

土儲足夠未來5年發展

新地去年度本港新增地皮有五幅，按應佔權益計算，總樓面面積合共258.8萬平方呎。

其中今年4月以86.14億元獨資投得的上水古洞商住用地，總樓面面積113.1萬平方呎，主打中小型單位。

由於項目將設有公共運輸交匯處，且鄰近計劃興建的港鐵站，料日後將成為區內焦點。

至於另一幅擁有全部權益的為元朗橋頭圍地皮，透過農地轉換為商用地； 項目85.6萬平方呎，鄰近港鐵天水圍站，將發展為寫字樓以及零售用途。

其他三幅合資發展用地包括屯門掃管笏住宅地、堅尼地城卑路乍街商住用地，以及計劃更改為寫字樓和零售用途的屯門建豐街地皮。

截至6月底止，集團在港的土地儲備達5,790萬平方呎，當中包括2,390萬平方呎發展中物業（見圖表一），足夠未來五年發展所需。

其餘3,400萬平方呎為已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資用途。

回饋方面，去年度末期息維持3.7元，連同中期息，全年派息合共4.95元，相當於派息比率（以每股基礎溢利計）48%。

雖然全年股息維持不變，但值得留意是新地的派息紀錄。

由2001年度開始，即使期間經歷過「沙士」及金融海嘯衝擊，撇除特別股息的話，年度派息一直有增無減；而20年來，減息比率保持在四成以上。回饋政策清晰，目標要令股東長線回報穩中有升。

財務狀況穩健是支持派息政策的支柱，集團淨債項與股東權益比率處於16%的低水平，利息覆蓋率為13.8倍，財政足以應付已落實的發展項目 。

對於新地全年度成績表，大行普遍收貨。滙豐指出，新地2020年度從疫情中重拾增長動力。

管理層目標今年度本港合約銷售額達450億元，而隨著未來新落成住宅樓面增加、零售商場銷售情況改善，以及內地投資項目相繼落成，預計今、明兩年度業績將持續改善。

不過，鑒於即將推售大型住宅項目的毛利率較低，相應調低今、明兩年度每股盈利預測分別7.7%及1.6%，至11.77元及12.58元；純利分別341.02及364.67億元；目標價亦由151.6元，降至148.7元，較預測每股資產淨值折讓約36%，維持「買入」的投資評級（見圖表二）。

上週五（9月17日），新鴻基地產股價收報105.4元。

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