兩個方法 投資美聯穩中求勝
除地產代理服務外，美聯亦提供地產相關服務如按揭轉介及移民顧問服務。
業務結構
美聯業務結構圖
美聯最主要的業務是住宅物業代理，其次是工商舖，香港是最大貢獻來源地，佔了大部分收入，之後是中國及澳門。美聯亦有發展其他業務，例如按揭轉介、移民顧問等，但所佔收入不多，因此分析重點是香港的物業代理市場。
香港有所謂「四大地產代理」，包括：美聯、中原、利嘉閣、香港置業，而香港置業是美聯其下公司，可見美聯在香港地產代理中，品牌、規模網絡、市場佔有率，均佔有一定的地位。近年內地物業代理Q房網進駐香港，以及網上的物業代理網站及手機應用程式，都令市場競爭加劇。
美聯分行網絡
香港分店佔了3分之2，而中國佔3分1，中國仍然有增長潛力，但暫時對美聯貢獻不多，以收入計算，中國部分只佔美聯總收入約一成半。雖然中國業市場大，但同樣競爭激烈，加上中國房產市場波動，容易對美聯的中國業務造成不穩。
香港市場仍是最大業務地區，而美聯作為地產代理，收入來源就是物業買賣的成交，由於收取佣金以樓價的百分比計算，故近年樓價上升，對這方面是利好。不過，樓市交是更重要因素，近年的樓市不利環境，對美聯有相當的影響。
政府冰封樓市
若然大家有接觸樓市，又或有留意新聞，都會知政府近年不斷推出打擊樓市措施，雖然無法阻止樓價上升，但對成交有相當的影響，特別是二手市場，如同進入冰封時期，對美聯是很不利的經營環境。從上述交投數字可見，樓市成交量持續減少，對行業及美聯造成相當不利的影響。
自金融海嘯後，政府主動引入多項樓市冷卻措施。首先在2009年，收緊貴價物業按揭，到2010年推出額外印花稅，2012年及2013年分別推出買家印花稅及雙倍印花稅。其後金管局亦多次收緊按揭貸款要求，而政府到2016年再推出第二個物業15%印花稅政策。
市場基本上已不存在短炒，而多於一個物業的投資需求亦大減，令市場以用家為主。業主擔心賣出後難以買回，市民又擔心樓市已達高位而不敢入市，於是買賣兩閒，二手交投在市場環境及政府措施下已減至十分少，雖然一手市場相對較好，但整體仍是不理想，相信這情況將持續一段長時間。
美聯仍有價值
在成交低迷的環境下，美聯的盈利大減甚至出現虧損，從財務數據可見，美聯的收入勉強能維持，其中一個原因是樓價金額比以前大，但成交少的環境下，美聯盈利十分波動，這亦令美聯的股價大跌，持續處低位水平。
但美聯不是沒有價值的企業，作為香港數一數二的地產代理，更有一定的品牌，除非樓市一直的交投都是低迷，否則美聯股價不是如此。若然投資者從更長遠的眼光分析，以這企業最少值多少的角度分析，從最保守的角度計算，只要日後樓市交投正常化，美聯的真正價值就會顯現。
從數據可見，美聯的業務本質性波動，好景時可以賺接近7億元，環境差又可以虧損2億元，當好景時股價會大升（最高股價見過$12），環境差時股價會大跌。只要在環境差時，以保守的價位投資，再等待樓市正常或好景期，投資者就能獲取豐厚利潤。由於美聯財務結構不差，現金逾10億元，有守的價值。
按過去10年的盈利，若以正常樓市為標準，美聯可賺約3億元，若果以合理市盈率8倍至13倍作計算，美聯的合理市值為24億至39億元，即是每股3.34至5.43元，但由於我們以保守為原則，加上無法得知政府可時減少這些措施，所以要有一定的安全邊際，作適當的打折扣。
以美聯所擁有的規模、品牌、中國業務，以合理價下限的一半作計算，是一個基本的價值，即是12億元，這已是一個吸引水平，已經進入再跌有限的位，可買入後不理股價，等樓市回復正常。雖然有可能損失時間上的機會成本，但以值博率來計算，12億元有投資價值，以每股計約為1.67元。
投資策略
美聯本身不差，但業務本質性波動，不能定為優質股，投資亦不宜大注。再加上政府打擊樓市措施，對其盈利造成大影響，股價將持續被影響。
上述的投資策略建基於樓市回復正常，若政府措施一直存在，的確會對美聯有持續性的影響，股價難以上升，就算在較低位買入，由於股價不會有明顯上升，因此會損失了資金的機會成本，各位要明白這點。
投資策略可分為兩個，第一是等待政府減少措施，投資者暫時不要入市，直至分析到政府將會或已經減少這些措施，從而令樓市轉成有利美聯的環境，這才確認值得買入。雖然這時股價會上升，但往往仍然值得追貨買入，投資值到時亦可以上述的合價值作參考。
至於第二個方法，就是等待股價跌至1.67元甚至再低水平，這可能是環境更不利，甚至是政府推出新的打擊措施，到時可能令樓市短期成交爆跌，從而影響美聯股價，但大家要明白，市民始終要住的，買樓總有最基本的需求，而美聯亦總有最基本的價值，這就是我們的分析點。當買入後，可能要持有較長時間，股價才有上升，投資者要較有耐性。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
