全面剖析九倉的投資價值
九倉有數個核心範籌，除物業外，還包括酒店、通訊、媒體、娛樂業務，以及貨箱碼頭業務，旗下擁九倉電訊及有線寬頻。
九龍倉集團企業簡介：
市盈率：8.8倍*
每股盈利：5.29元
市值：1,406億元*
行業：地產業
集團主席：吳天海
大股東：會德豐有限公司 （54.80%）
*數據截至2016年7月6日收市
九倉過去五年年業績
年度：2011／2012／2013／2014／2015
收益：240／309／319／381／409 （億元）
未計物業重估前盈利：67.3／139／122／82.5／97.9 （億元）
盈利：306／473／294／359／160 （億元）
每股盈利：10.2／15.6／9.7／11.9／5.3 (元)
每股股息：1.06／1.65／1.70／1.81／1.90 (元)
ROE：15.0／19.0／10.7／12.4／5.22 (%)
業務概覽
九倉成立於1886年，現為綜合企業。以地產發展為業務的策略重點，單計九倉的兩個地標物業，海港城及時代廣場，其綜合估值就超過2,000億元。另外亦擁有荷里活廣場，以及山頂的住宅物業組合。
九倉可說是香港其中一個大地主，旗下商場的零售總額，就佔香港零售業銷售總額約一成，可見佔比絕對不少。
除物業收租及物業發展外，九倉亦擁其他業務，物流部分有葵青及深圳貨欄碼頭的部分權益，每年都有一定的盈利貢獻。
而有線寬頻及九倉電訊，因電話、寬頻及收費電視營運商之間競爭依然激烈，過往亦不見得賺得多錢，對九倉的貢獻有限，而且行業產品的價格經常調整，行業未能達至共贏情況，發展仍未見樂觀。
雖然各業務都為九倉貢獻一定的收入，但大部分的收入其實都來自物業部分。
加強發展內地
九倉近年不斷在內地加大投資，中國大陸業務所貢獻的營業額約四成（銷售物業部分貢獻不少收入）。營運中的物業包括成都國際金融中心、會德豐國際廣場、大上海時代廣場等，而多個在中國大陸的發展項目亦將逐漸落成。
於2012年中，九倉入股內地地產商綠城中國（03900），成為其戰略性投資者，九倉直接注資51億港元。九倉持有綠城擴大後股本的25%，成為綠城的第二大股東。從此舉可見，九倉的發展策略必然放眼於國內。
內地發展中的五個國際金融中心在2014至2017年間陸續落成，令商用物業及商場面積倍增，將進一步強化九倉在內地的經常性租金收入基礎。
九倉的營業額保持平穩增長，而接下來的數年都有中國大陸的物業落成，將為九倉提供增長動力，令收入及實質盈利都有所提升。雖然九倉不斷增加內地物業部分，但香港的物業仍是最大的佔比。
由於九倉真正的盈利大部分均來自投資物業所產生的租金收入，而當中香港佔大部分，因此兩個重要的物業，海港城及時代廣場，可說是九倉很重要的貢獻部分。這兩個地方都為旅遊購物熱點，而旅客人數中短期或許會上落，這對租金會有影響，但就長期而言，其實不會出現大跌情況。
業績方面，由於盈利包括投資物業公允值增減，而當中的數字十分大，故令盈利數字甚為波動，亦無法反映該年的賺錢情況。
因此以未計物業重估前盈利將更能反映集團盈利情況，數字有點波動，這是由於部分年份香港及內地的發展業務出現回落所至，因為每年銷售物業數字難以平均，因此其實問題不大。
至於股本回報率(ROE)方面，數字大多處於10%以上，不過這數字包含物業重估後得出的盈利因素，故實際的回報率將比這個小。不過，由於九倉以收租為主，故回報率不會太高，但卻比較穩定，而且旗艦物業處黃金地段，長遠物業價值必定優質，而長遠租金亦必然上升，回報亦為理想。
投資策略
綜合而言，九倉的主要賺錢來源是收租，而擁有物業屬優質，除兩個黃金地段商場外，亦持有山頂的物業組合、鑽石山的荷里活廣場的優質物業。而內地物業發展持續，這將帶來增長的動力。
不過，其他的業務只屬一般，例如娛樂通訊類別，行業競爭激烈，消費模式變化大，對經營者都是不利因素。由於物業部分較大，因此在整體來說，九倉的質素可說是屬中上級的。
不過，由於兩個旗艦物業海港城及時代廣場，都位於自由行主要購物的地區，而自由行下跌將對其租金產生不利影響，這點不得不注意，但這些地方的租金不會長期下跌，故這些物業仍是有相當價值。
因此，若出現有關自由行的負面消息，而令其股價出現較大的調整，這反而是很好的吸納機會，因為這企業本身質素不差，絕對有長線投資的價值。
至於現價方面，現時的市盈率為8.8倍，但由於有物業重估貢獻因素，因此未能反映真實的情況，若不計當中因素，市盈率將比這數字大一倍以上，以收租企業來說，亦算是合理。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
