內房股 VS 大陸樓 內地樓市熱爆 唔買大陸樓 可揀呢隻內房股 | 投資入門
撰文：周梓霖 ｜圖片：新傳媒資料庫、中新社
內房股機會處處
市場對本港地產股有所偏愛絕對是無可厚非，畢竟整體條件是完全不同級數，其好比一個年屆50歲、事業處於頂峰、並有一大批已供斷的物業來收租的成功人士。
而內房股就像一個年近30歲、做生意賺到一桶金、惟週身債務未清，正在「博殺」的年青人。
本港地產股財政穩健；曾經歷多次金融危機，並有大量寫字樓及商場收租。至於內地樓價比本港更癲；內房企業長期高負債率以補充土儲；政策風險，及稅率高於本港，經營風險比本港地產股為高。
然而，內房股有一項特點，就是估值是全球最低板塊之一，市盈率5倍以下的中小型內房股仍能找到不少。的而且確，沒有一定的風險就沒有這個估值。
筆者對內房股的看法是當原本擔心的風險沒有發生，盈利沒有想像中般差，股價最終便要上升。
這道理有點似領展房產基金（00823），「辣招」及加息預期均沒有推跌租金，租金年年上升而領展股價創新低的話，肯定是說不過去。
吼估值低的中小內房
對於內房股，筆者認為，應該買入估值低的中小型內房股，避免市值大的內房股，主因有兩個。
其一是大型內房每年銷售達千億元人民幣規模，未來要每年維持雙位數增長絕非易事；反而中小型內房股基數低，增長難度亦較低。
其二是市盈率不足5倍的主要是中小型內房股，如果內房市道未來兩至三年保持平穩，期內滾存豐厚利潤後，若股價仍然不升，相信投資者會瘋狂入市。
今年業績期後，筆者曾經分享的時代中國控股（01233）近日強勢破頂，股價大幅跑贏大型內房股，就是這個邏輯。
另一隻低估的內房股金地商置（00535），風格跟筆者早前分享的內房截然不同，是穩守突擊的選擇。
金地商置引入多位戰略投資者
金地商置前身是星獅地產，2012年被金地集團透過「買殼」方式收購後，逐步獲注入住宅及商業項目，並引入多位戰略投資者，是少數「賣殼」後規模做大的上市公司之一。
金地商置去年底土儲達1,371萬平方米，其中21%位於北京、上海及深圳等一線城市； 約71%位於天津、南京、杭州等二線城市。在全國的土儲平均價成本估計約每平方米6,000元人民幣以下。
另外，金地集團對金地商置可說是關懷備至，透過股東貸款大幅降低融資成本，利息開支維持於4.5%以下，而且金地商置本身淨負債率低至31%，今年融資環境困難對其影響會相對較輕。
由此可見，金地商置是一間作風穩健的公司，而公布銷售額比同業更保守。
公司一向只公布自行操盤的銷售數據，銷售回款非常接近其銷售金額，這個情況很少在其他內房股內見到。
公司今年首五月累計合約金額按年下跌19.2%至131.55億元人民幣，這只是口徑保守所致，今年仍然會有增長。
金地商置上海自在城第四期5月底取得預售證，估計今年內分期賣完，推貨量6月起逐步加速，全年計應該不會令股東失望。
最後，金地商置去年銷售額大增120%至452億元人民幣，今、明兩年開始入賬，筆者推算今年預測市盈率約4.5倍至5倍之間，是穩健之選。
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