為甚麼內地人喜歡買香港樓？︳Anthony專欄

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買資產也好，買消費品也好，最重要不是價格，而是價值…那麼香港樓的價值是從甚麼計算出來呢？分享其中幾個…

租金

香港樓的租金回報不算很高，但相比內地物業也高很多。以現時水平計算，內地買一個約100萬千呎三房單位，租金大約2000元，回報約2.4%；香港買一個約350萬的細價兩房單位，租金約1.2萬元，回報約4.1%；買一個約500萬的半新一房單位，租金約1.5萬元，租金回報約3.6%，租金回報相對較高。除此以外，不能只看百份比，還要看實數，怎麼說呢？例如有一次我的內地租客說空調壞了，需要換一個新的，空調連安裝2000多元！花了超過一個月租金！同樣的事情發生在香港租客身上，即使要花3000多元，相對全月租金來說比例不高，對收入影響不大。

出租要求

內地出租物業，業主要負責佈置全屋傢電，香港則沒有此要求。內地即使精裝修交付，絕大部份都沒有空調、洗衣機、雪櫃，另外客飯廳還要佈置枱椅、梳化、几仔、電視櫃、電視，各房間還要佈置床、衣櫃，出租前就要付出6~8萬元，才能收到剛才說每月2000元租金，每年收租2.4萬，約3年才回本，沒有傢電可能只能收到半價，回報只有1.2%，所以很多業主情願空置。香港則沒有此要求，剛才說的租金不包傢電的，除了空調要提供，基本雪櫃、洗衣機、傢私電器都是租客自己安排，當然半新樓會有發展商的傢電配置，業主也不用額外付錢，租金是淨收的。

融資

內地買入物業，無法做到轉按、加按等操作，也就是說當有財務需要的時候，不能隨時套現，除非你的物業是全付的，沒有房貸。
香港物業在這方面有很大優勢，你隨時可以由一間銀行轉至另一間銀行，如果物業的估值升了，例如之前500萬買入的物業，你借了6成即300
萬，現在估值升到700萬，可以跑到另一間銀行借6成即420萬，馬上就拿到120萬，而且還會有按揭回贈。所以很多在香港做生意的，有錢都會多買物業，一來可以收租創造被動收入，二來將來可以用作貸款，即使不賣，也能變現。甚至一些小市民，借了私人貸款、信用卡貸款，利息高，都可以透過物業升值加按，還了高息貸款，減輕財政負擔。現在樓價跌了那麼多，現在抄底，將來經濟復常，就可以憑估值借多很多錢了。

出售

內地物業如果揀的位置好，出售也不太難，如果位置稍差，出售可不容易，內地買家對全新房的偏好比較強，二手房稍欠優勢。尤其如果房子
去到20年以上就更難出售了。香港市場相對比較成熟，除了二手房的物業管理保養較嚴謹，大部份買家都願意接受二手房，尤其是一些位置好的、配套好的、管理好的，即使30、40、50年二手房成交都很活躍。例如很多國內人都喜歡的上車屋苑，如沙田第一城、嘉湖山莊、金獅花園等等。

稅務

內地物業租賃買賣都有不同的稅務，計算比較複雜，尤其是買賣，很多城市仍然有很多稅務限制，例如兩年內出售，要收樓價5.6%，兩年後至

五年出售，要收差價的20%，五年後出售才近乎免。香港以簡單低稅制在國際市場競爭，出租租金扣除20%，當如給業主作保養維修後，物業稅15%，即全數的12%。買賣呢？現在已經撤辣，短線買賣要計利得稅，長線持有很多時都可以免。如果懂得用公司買入的，首200萬利潤的利得稅還可以減半。

金融

另一個國內買家關心的問題，當然是賣樓或者貸款之後，資金可以怎麼處理。國內金融市場暫時未開放，無法做到自由出入。香港金融市場是全世界最開放的一個地方，幾乎完全自由的出入，當然要符合法例要求，不能洗黑錢等，買賣物業，合情合理合法，所得資金到那裡都可以，即使到美國到英國都可以。

種類

內地買房主要是住宅與公寓，在二手市場主要是住宅。雖然作為一個習慣了住細單位的香港人，我覺得公寓是挺不錯的，總價便宜，租金回報
高，有些發展商甚至還會包拎包入住的豪裝，不用花錢就能租出，例如我湖南有個單位，連裝修約40萬，月租1400，回報4.2%。現在樓價跌
了可能30萬就買到，回報5.6%，然而在二手市場放售，買家就是不太懂得欣賞，買賣很少。至於其他種類，商廈商舖工廈等等，一般都很少人
會參與。香港房地產市場種類比較多，除了住宅之外，商廈商舖工廈等等，市場都很成熟，流通量也挺高的。當然現在經濟差樓市差，二手市場淡靜，買賣兩閒，但市旺的時候，例如2018年，成交很活躍！

先數這些…很吸引吧！樓價跌了那麼多，就是因為高息環境，銀行收水。如果9月美國真的開始步入減息週期，樓市以至所有資產都會有起息，現在抄底，將會是一個財富大轉移的機會，把握機會了！