優質房企逆市突圍 嚴選揀手貨

根據克而瑞地產研究統計，2023年房企實現銷售操盤金額54,000億元人民幣，按年減少16.5%，累計業績跌幅繼續擴大。

2023年千億銷僅16間

整體來看，內地房地產市場繼續承壓，仍處於低位調整期。特別是下半年以來，市場基本低位運行，預期支撐不足、企業推盤積極性降低。
雖然年底各大房企加大供應量和行銷力度，但樓市復甦動力不足、銷售端未有明顯起色。
總括而言，2023年百強房企銷售門檻繼續下移。首十位房企保持較高的發展韌性（見圖表），銷售操盤金額門檻1,613億元人民幣，按年下跌3.5%。
首20及首30位房企格局變動加劇，門檻分別按年下跌25.4%和25.2%，至599億和379億元人民幣。

首五十位門檻降低20.9%，至234億元人民幣，首百位門檻降低4.9%，至110億元人民幣。
此外，2023年僅16間房企全口徑規模超過千億元人民幣，比2022年少四間；而2020及21年高峰時有43間。

中銀料房地產對經濟拉動有改善

值得留意，市場調整下，部分房企展現出較強韌性和修復能力，並把握市場窗口機會，推進銷售去化。
例如中海地產、華潤置地（01109）、招商蛇口、建發房產、越秀地產（00123）及保利置業集團（00119）等，銷售均實現正增長。
中銀證券指出，近兩年需求走弱比供應減弱更明顯，行業供需關係出現明顯扭轉。

庫存量雖不處於歷史高位，但其中滯重庫存佔比在提升，將繼續影響後續銷售質量的修復。
不過，若撇除添置土地支出，未來一年，房地產行業月均資金流入始終大流出，整體行業無明顯的現金流壓力。
測試發現，僅十間房企每個月的資金流入持續不能覆蓋流出。
而安全性最高的有30間房企，不存在資金缺口，未來每個月的資金流入均大於流出，其中多數屬央國企和區域深耕型民企。
該行預計，明年內地銷售面積及金額分別按年減少6%及8%；房地產開發投資額亦下跌5%。
整體而言，房地產對經濟的拉動，介乎負0.4至正0.1個百分點，較去年有所改善。

「三支箭」效力漸顯現

另外，中國證監會及人民銀行等多部門，支持房地產市場融資的「三支箭」出台，目的穩定房地產信貸、債券及股權融資。
不過，「三支箭」落地一年，政策效果不及預期，主要由於受益房企有限、融資規模仍處低位，以及違約仍然出現。
從各類融資管道來看，政策難改地產貸款在銀行貸款佔比下降的趨勢，銀行涉房不良貸款率仍在上升。
債券方面，民營和混合所有制房企融資仍面臨較大困難，同時債券違約率仍然較高。
至於非標信託，發行規模持續壓降，融資主體品質提升帶動融資成本下行。股權融資更加是進度緩慢，籌集資金量有限。
房託基金雖然為房企提供新融資管道，但目前發起的不多。

中銀相信，隨著近期行業需求及融資端政策均明顯發力，針對非國企的融資表態頻繁，給市場注入了信心，緩解部分對於民營房企和出險房企的連環信用恐慌。
另一方面，京滬購房政策同步加大力度，將對整體房地產市場信心的重塑和預期回升具有積極作用；惟各項支援政策落地效果及持續性，仍需時間觀察。

大行偏好央國企內房

大行普遍看好，央國企及一線內房。
其中瑞銀將中國海外及龍湖集團（00960）評級上調至「買入」，目標價分別17.8元及18.5元；同時將中國海外列為行業首選，主要看好其在一、二線城市具高度發展，將受惠城中村改造和保障性住房措施。

交銀國際則將越秀地產列為今年行業首選。越秀地產去年率先完成銷售目標，銷售業績仍然領先大部分同業。
去年共斥資474億元人民幣，添置360萬平方米土儲，維持土儲增長。該行予「買入」評級，目標價10.7元。
至於摩根大通，給予「增持」評級的內房有三間，包括華潤置地、中國海外發展（00688）及龍湖；目標價分別43元、22元及22.5元。